Олег Никитенко:

Борис Кротов

- Олег Анатольевич, какие результаты в жилищном строительстве ожидаются по итогам 2016 г.?

- Последние два года по ПФО в сравнении, например, с Татарстаном, Нижегородской обл., мы очень хорошо выглядим по темпам строительства. Положительная динамика наметилась в 2013-2014 гг. Когда вышли из кризиса 2008-2009 гг., у нас достаточно неплохо пошло развитие проектов экономического класса. Рост продолжился и дальше, хотя были прогнозы, что стройка может замереть. Ведь доходы у населения сокращаются, меняется структура продаваемого жилья и т.д. Но областным правительством были предприняты все меры, чтобы этого не произошло. Очевидно, что строительный бизнес не подкачал. Да, по итогам двух последних лет замедления экономики наблюдается спад спроса на комфортное жилье и жилье бизнес-класса. Спрос на жилье экономкласса, напротив, заметно вырос.

- От чего зависит сохранение темпов строительства?

- Мы на регулярной основе занимаемся исследованиями строительной сферы. «ОКТОГОН» в этом году проводил исследование на рынке жилья. Требовалось провести всесторонний анализ происходящего с целью перенастройки жилищной политики. Особое внимание было уделено также проблеме долевого строительства. По итогам исследования уверенно заявляю, что стройка будет тянуть экономику региона вверх и дальше. В какой-то момент работа по удовлетворению прав обманутых дольщиков, которая начата была много лет назад, перестала показывать такие же впечатляющие результаты, как раньше. Налажено взаимодействие межведомственных комиссий, собираются совещания, решения принимаются. С другой стороны, количество замороженных объектов, по которым пока идет поиск решения в последние полтора года, замерло на уровне 17 (напомню, что максимальное количество было 55). Надо учитывать, что произошли изменения в законодательстве в сфере участия в долевом строительстве. С этой точки зрения важно понять, какие меры нужно принимать, чтобы не допустить новых волн обманутых дольщиков, оценить эффективность той госполитики, которая была раньше. Применима ли она и дальше или требуется ее корректировать.

- Какие уже случились изменения и как они повлияли на права дольщиков?

- Здесь два ключевых момента. Первое серьезное изменение произошло в 2015 г. Оно связано с повышением страховой ответственности перед дольщиками. Но, честно говоря, система страхования не выдержала проверки. Мы все видели, что произошло, когда начала банкротиться группа компаний «СУ-155» в Москве и Московской обл. Где оно, страхование, если понадобилась процедура внешнего управления? Страховая система не сработала. Очевидно, что ресурсы, которые формировались, накапливались, оказались не готовы помочь всем обманутым дольщикам. Государство, наверное, ожидало этого, поэтому следующие изменения коснулись создания компенсационного фонда и повышения требований к уставному капиталу. Компенсационный фонд будет формироваться за счет отчислений в размере 1 процента от цены каждого заключенного ДДУ. Если ты привлекаешь средства долевого участия в строительстве, то у тебя должен быть определенного размера уставный капитал — от 2,5 млн до 1,5 млрд р. Проблема в том, что это достаточно большие цифры для небольших застройщиков.

Крупные застройщики относительно легко могут нарастить капитал. Ведь он может быть оплачен не только деньгами, но и активами — земельными участками, строительной техникой. Скажем так: если ты вводишь 200 — 300 тыс. кв. м жилья, то сформировать уставный капитал в размере 400 млн р. относительно легко. Но в Самарской обл. конкурентный рынок и нет гигантских строительных компаний, которые строят очень много жилья и жилье разных видов. Есть несколько достаточно крупных компаний. Остальные в своей массе средние или даже мелкие. Крупные застройщики, которые обладают необходимыми ресурсами, смогут сформировать уставный капитал. А вот небольшие и средние застройщики, у которых нет ни активов, ни денег, которые все берут в аренду, нанимают субподрядчиков, могут испытывать проблемы с уставным капиталом. Они с высокой долей вероятности могут с рынка уйти, хотя многие из них весьма эффективны. У нас таких компаний много. Важно, чтобы они не оставили после себя очередных обманутых дольщиков.

- Ожидаются ли еще какие-либо превентивные меры для строительных компаний?

- Да. Все идет к тому, что федеральное правительство последовательно хочет вообще увести регионалов от долевого участия в строительстве. Уже в 2017 г. в законе № 214-ФЗ появится модель расчетов с использованием эскроу-счетов. Т.е. когда строительная компания собирает деньги с дольщиков не напрямую, а они аккумулируются на определенном счете в банке. Свободно этими средствами застройщики распоряжаться не смогут. Взять их можно будет только тогда, когда будет построен дом. Если дом не будет построен, банк вернет деньги дольщикам. Пока это требование не обязательное, но федеральное правительство предлагало сделать его таковым уже с июля 2017 г. и вряд ли откажется от этой идеи в будущем, скажем, через пару лет. Значит, застройщик вынужден будет кредитоваться. В отличие от федерального уровня, девелоперов, которые строят жилье под ключ на кредитные деньги, в нашем регионе мало, значительная часть стройки финансируется за счет долевого участия. Стоимость жилья на рынке регионов не так велика, чтобы в нее еще и уместилась стоимость кредитных ресурсов. Как правило, строительные компании комбинируют кредитные линии и средства долевого участия как дешевый источник денег, чтобы хоть более-менее приличную рентабельность показать. При этом возникают незапланированные расходы. Страхование, хлопоты в связи с увеличением уставного капитала, повышенное внимание контролирующих органов, потому что когда привлекаешь средства дольщиков, за тобой достаточно серьезно следят. Надо отдать должное, сегодня надзор со стороны Минстроя и ГИСН налажен в разы лучше, чем 3-5 лет назад. Процесс строительства оценивают достаточно серьезно.

- Какова на сегодня ситуация с обманутыми дольщиками?

- В рамках мониторинга, который мы делали в этом году, провели очень серьезный анализ того, что было сделано годами раньше. На предмет правильно — неправильно и куда корректировать. Мы знаем, что мнения у нас очень поляризованы по этому поводу. Могу сказать, что 92% обманутых дольщиков не вполне удовлетворены усилиями государства. Стали смотреть, в чем причина, можно ли сделать по-другому. Надо сказать, что изначально те обязательства, которые на себя государство взяло, были слишком высокими, если брать во внимание финансовые и земельные ресурсы, которыми оно располагает. Отсюда и невозможность всех сразу и в полном объеме удовлетворить.

С другой стороны, решение проблем обманутых дольщиков несколько лет отвлекает очень серьезные ресурсы от других направлений жилищной политики -соответствующие средства и земельные участки можно было направить на подготовку новых площадок, строительство инженерной и социальной инфраструктуры, расселение ветхого жилья. Можно по-разному к этому относиться. Хорошо это или плохо, наверное, это соответствовало уровню проблем. Потому что Самарская обл. наряду с Московской обл. и Краснодарским краем были лидерами по количеству обманутых дольщиков. В период строительного бума 2004-2006 гг. до экономического кризиса в этих регионах был достаточно свободный доступ на рынок застройщиков. Строили все, кто хотел. У нас очень сильно росли цены. Т.е. если купил на ранней стадии недвижимость, то при продаже уже готового жилья можно было заработать 100% прибыли. Но это же и изнанка проблемы обманутых дольщиков. Спрос держался в основном на инвесторах, которые приобретали квартиры с целью выгодно вернуть средства. Когда грянул кризис в 2008 г., они сразу ушли. А стройки были не закончены. 70% квартир приобретали не те, кто будет там жить.

Сегодня не больше 5% квартир покупается с целью сбережения или в инвестиционных целях. 95% квартир приобретается для жизни, для себя, поэтому сегодня система жилищного строительства гораздо больше защищена от рисков.

- Как сегодня решаются проблемы обманутых дольщиков?

- Для решения этой проблемы с 2012 г. абсолютный приоритет был отдан механизму предоставления компенсационных площадок. Потому что возможности удовлетворить всех путем покупки квартир за счет бюджета нет. Самые острые проблемы, как считалось, решены. На самом деле граждане не согласятся с таким утверждением. Остались самые тяжелые дольщики. Где-то начиная с прошлого года тема компенсационных площадок начала замирать. И вновь возникли недовольства, когда предоставляются компенсационные площадки, а застройщик их возвращает или не начинает по несколько лет стройку. Законодательство тоже поменялось. Надо понимать, что все компенсационные площадки непростые, все они с обременениями какими-то. Самая главная проблема в том, что модель удовлетворения дольщиков за счет компенсационных площадок зиждется на том, что есть хорошая разница между себестоимостью строительства и прибылью. Когда рынок растет, жилье становится дорогим, себестоимость становится низкая, инвестор зарабатывает 100% прибыли. В этом случае он, получив какую-то компенсационную площадку, без особых потерь удовлетворяет права дольщиков, за ним закрепленных. А что происходит сейчас? Себестоимость строительства увеличивается, кредиты, стройматериалы выросли, а цена на новую недвижимость падает. И даже в центре города квартиры продаются по 60 тыс. р. за 1 кв. м. А еще 5 лет назад 1 «квадрат» стоил 110 тыс. р. Той рентабельности, которая позволяет дольщиков легко удовлетворить, уже нет. Компенсационные площадки становятся не так эффективны, следовательно, не так привлекательны. «Легких площадок» не осталось. И тут начинается брожение. Когда запас рентабельности хороший, это одна история. Когда запаса нет, все начинают возмущаться. А не слишком ли много дольщиков на меня «грузят», а те ли это дольщики или нет? Тяжелее стало договариваться с застройщиками. В этой связи очень правильным было создание комиссии с участием депутатов и общественности, которая будет определять, кто из дольщиков с точки зрения различных факторов (имущественного положения, длительности ожидания, наличия другого жилья) должен получить удовлетворение своих прав в первую очередь.