Валерий Мартынов:

Сейдамет Абреков

- Валерий Владимирович, в последнее время стало заметно, как активно идет возведение домов ЖК «Изумрудный», хотя некоторое время назад все было наоборот. В связи с чем связанна активизация?

- Мы начали реализацию ЖК «Изумрудный» летом 2008 г., но грянул кризис. Поскольку на тот момент не было понятно, что будет со спросом, решили взять паузу. В 2010 г. вышли на итальянское архитектурное бюро, которое изготовило нам архитектурный проект, и в 2013 г. ЖК «Изумрудный» получил второй старт.

При этом в 2008-2012 гг. мы параллельно занимались реализацией другого проекта (на ул. Ерошевского), в котором участвовали в статусе генерального инвестора. На тот момент в этом комплексе оказалось непроданным около 60 тыс. кв. м жилья. Влияние кризиса было таково, что в 2008-2009 гг. часть потенциальных покупателей сидели и ждали, когда упадет цена на жилье. Этого не случилось, и в результате отложенного спроса в течение 2010-2011 гг. у нас продажи и выручка оказались на уровне примерно в 2 раза выше, чем в «тучный» 2007 г. Удачно реализовав недвижимость на ул. Брошевского, мы плотнее занялись ЖК «Изумрудный». Важно, что на начальном этапе, когда шло формирование участка «Изумрудного», прокладка сетей, активную помощь нам оказал Банк АВБ, уже в процессе подключился «Кошелев банк». Их финансовое плечо позволило быстрее и легче реализовывать наши идеи. Проект ЖК «Изумрудный», считаю, прекрасный пример сотрудничества кредитных учреждений и реального сектора.

В 2015 г. мы завершили I этап этого проекта: был построен первый многоквартирный дом. При этом мы ожидали, что 2015 г. будет достаточно тяжелый. Но, на удивление, сегодня грех жаловаться на спрос, по крайней мере на наши квартиры.

Более того, могу отметить одну весьма примечательную тенденцию. Если в начале 2015 г. у нас примерно 60% сделок проходило с применением ипотечных схем, а 40% — при единовременном расчете, то сегодня, наоборот, около 60% сделок — прямые продажи, 40% — по ипотеке.

На данный момент большинство наших покупателей приобретают квартиры для себя, т.е. улучшают жилищные условия. Хотя еще 10 лет назад 30-40% покупок делалось в инвестиционных целях, т.е. для дальнейшей перепродажи.

- На фоне влияния кризисных явлений подобное положение вещей выглядит несколько удивительно. Чем можно объяснить стабильность во время очередного кризиса?

- Благодарить за то, что первичный рынок недвижимости находится в неплохом состоянии, нужно государство. Поддержка ипотеки на первичном рынке и институт жилищных сертификатов оказали серьезное содействие. Ведь покупка квартиры в новостройке поддерживает целую отрасль — генерального подрядчика, застройщика, субподрядчиков, цементные и кирпичные заводы и т.д. Если бы поддержка оказывалась вторичному рынку, то это стимулировало бы только продавцов, покупателей и риелторов, но не реальный сектор.

Также отмечу, что мы занялись реализацией программы поддержки ипотеки на первичном рынке даже раньше, чем стартовала аналогичная госпрограмма. В течение первого года выплаты ипотечного кредита нашим покупателем мы в определенном размере гасили часть платежей. Такая поддержка оказалась кстати для тех, кто только начинал пользоваться ипотечными продуктами. Сегодня потребности в нашей поддержке нет, поскольку, как я говорил, реализуется аналогичная государственная программа. Также стоит выделить важность продления программы материнского капитала. Люди активно пользуются этой формой поддержки, даже наблюдаем определенный рост в этом направлении.

Если же говорить о том, почему первичный рынок жилья чувствует себя лучше, чем некоторые другие сегменты экономии, то хоть объемы строительства и снизились, но спрос сохранился примерно на том же уровне.

Да, свободных средств у граждан стало меньше, но количество тех, кто хочет улучшить жилищные условия, меньше не стало.

- Вы заметили, что жилье практически не приобретается в инвестиционных целях. С чем это связано?

- Наибольший расцвет инвестирования в недвижимость наблюдался 5-7 лет назад, когда можно было весьма неплохо зарабатывать, инвестируя средства в строительство дома на стадии котлована и продавая готовую квартиру. Сейчас ввиду различных причин необходимо больше вкладывать, т.е. маржа снизилась. Соответственно, часть инвесторов отпугнули такие перспективы. Еще один фактор — активно меняющееся требования в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости. Кадастровая стоимость оказалась приближенной к реальной цене на недвижимость, тогда как ранее она была значительно ниже. Соответственно, увеличились налоговые отчисления. Также значительно увеличились тарифы на услуги ЖКХ. В итоге инвестировать в строительство стало не так выгодно, как раньше.

Сегодня те инвесторы, которые остались, вкладывают на достаточно длительный срок. В частности, строят для внуков. Но это скорее не получение дохода, а сохранение средств. В целом же таких активных игроков, которые, как раньше, приходили и на стадии котлована покупали 5-6 квартир, сегодня практически не встретишь. На данный момент 95 или даже 97% покупок делают люди, которые сами будут жить в приобретенных квартирах. В результате рынок несколько просел. Особенно это заметно в Москве, где очень много сделок проходило в инвестиционных целях.

- Каковы ваши ожидания относительно наступающего 2016 г.?

- Прежде всего, будем заканчивать строительство тех объектов «Изумрудного», которые мы сейчас ведем. На данный момент несколько из них уже находятся в стадии готовности на уровне 50-60%. На январь-февраль имеем большое количество броней по покупке квартир, поэтому смотрим в будущее достаточно уверенно. На более длительную перспективу, исходя из сегодняшних реалий, прогнозировать достаточно сложно. Готовимся к худшему, но надеемся на лучшее.