Упирались до последнего

Егор Кошеров

Копнули в прошлое

О деталях того, как развивались события вокруг земельного участка мкрн «Иволга», редакция Областного аналитического еженедельника «Хронограф» информировала уже не раз (см. «Хронограф» №41 (528) от 22.12.14 и №2 (530) от 26.01.15). На прошлой неделе стали известны очередные подробности. Выяснилось, что данным земельным участком заинтересовались правоохранительные органы. В частности, в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела, утвержденном 24 апреля 2015 г. начальником ОМВД РФ по Ставропольскому р-ну Вадимом Ятайкиным, говорится: «10 марта 2015 г. в О МВД России по Ставропольскому р-ну из прокуратуры Ставропольского р-на поступило коллективное обращение жителей с. Подстепки в отношении директора ООО УК «МАИ+ЗН» Брауна И.Д. по факту незаконного оформления права собственности на придомовую территорию многоквартирных домов мкрн «Иволга». По содержанию обращения следует, что организация ООО УК «МАИ+ЗН» в нарушение требований ст. 36 Жилищного кодекса РФ приобрела в собственность общее имущество собственников в многоквартирных домах мкрн «Иволга» -прилегающие к домам земельные участки. К заявлению приобщена статья из газеты «Хронограф», из анализа которой установлено, что ООО «МАИ+ЗН» является собственником земельного участка на территории мкрн «Иволга», имеющего адрес: с. Подстепки, ул. 40 лет Победы, 27».

В полиции выяснили историю возникновения права собственности МАИ+ЗН. «Первоначальным собственником участка являлась организация ООО «Нобус» на основании договора купли-продажи №12 от 15 января 2007 г., заключенного с администрацией Ставропольского р-на. Участок ... был разделен на 10 неравных частей... которые по договору купли-продажи № 05/09 от 5 сентября 2012 г. были проданы в пользу ООО УК «МАИ+ЗН». В ходе дальнейшей проверки осуществлен опрос руководителя КУМИ администрации Ставропольского р-на Жинь Э.И., который пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 63:32:1000000:0223 был сформирован администрацией м.р. Ставропольский для целей строительства и имел площадь 57186 кв.м... Участок был выставлен на аукцион в открытой форме путем подачи предложений по цене. На аукцион поступило две заявки от ООО «Нобус» и ООО «Велит». Победителем аукциона стало ООО «Нобус», предложившее цену 6 129 000 р.», — говорится в постановлении, подписанном Ятайкиным.

Здесь стоит немного поговорить о том, насколько случайно было присутствие при продаже участка из муниципальной в частную собственность ООО «Нобус» и ООО «Велит», а при дальнейшей продаже участка — уже УК «МАИ+ЗН». На сегодня ООО «Нобус» зарегистрировано в Новосибирске. Ранее, когда эта компания была «прописана» в Тольятти, ее директором был Михаил Багний. В Группе компаний «Велит» он далеко не посторонний человек. В ООО «Велит», которое сегодня называется ООО «Строй-Бетон», Багний был директором примерно с 2003 г. по 2013 г. Он же в 2008 г. был директором ныне ликвидированного ООО Строительная финансовая компания «Велит». На данный момент Михаил Багний -директор ООО Финансовая строительная компания «Велит», которое занимается застройкой микрорайона, расположенного в Тольятти на пересечении Московского пр-та, ул. Спортивной и Приморского б-ра.

Интерес к этой стройке приписывается и директору МАИ+ЗН Игорю Брауну. Высказываются прогнозы, что либо МАИ+ЗН, либо какая-то иная компания с его участием или участием его родственников станет управляющей организацией для домов-новостроек. На такой вывод наводит то, что именно МАИ+ЗН, а не какая-то иная УК еще в 2008 г. появилась в мкрн «Иволга», причем с непосредственным участием ООО «Нобус», т. е. Михаила Багния. Тогда «Нобус» был единственным собственником построенных в «Иволге» помещений.

Не имели права

А теперь вернемся к вопросу о противоречивости действий. «В ходе дальнейшей проверки опрошен начальник отдела архитектуры администрации м.р. Ставропольский Денисов В.М., который пояснил, что согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. ... Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. ... При установлении факта того, что проверяемый земельный участок является территорией, необходимой для проживания в многоквартирном доме, ... он должен находиться в общей долевой собственности у собственников многоквартирных жилых домов мкрн «Иволга», т.к. земельный участок отводился именно под комплексное освоение», — говорилось в постановлении. Т. е. был сделан вполне конкретный и однозначный вывод относительно того, кому должен принадлежать спорный участок.

Но те, кто был причастен к переводу земельного участка сначала из муниципальной собственности, а затем — в пользу компании Игоря Брауна, придерживались иной точки зрения. «По доводам Багния М.Н. следует, что землей, относящейся к домам, является территория, находящаяся непосредственно под домом, а также территория для благоустройства по периметру дома, которая, согласно плану застройки, составляет от 4,5 до 10 метров от отмостки дома. После окончания строительства осталась территория, которая не относится к домам (территория между домами от границы земельного участка, отведенного под дом), которая состояла из двух земельных участков с адресами: с. Подстепки, ул. 40 лет Победы, 27, и пер. Лазурный, 2. ООО «Нобус», являясь собственником свободной территории, в лице учредителей приняло решение о продаже данных земельных участков. Приобретение участков было предложено управляющей компании ООО УК «МАИ+ЗН», с которой был заключен договор купли-продажи № 05/09 от 5 сентября 2012 г., согласно которому в пользу ООО УК «МАИ+ЗН» были проданы земельные участки общей площадью 2,2 га. Цена договора составила 3 млн. р.», — пояснялось в постановлении полиции.

Получается, Михаил Багний считал абсолютно нормальным, что территория, которая необходима для функционирования нескольких многоквартирных домов (здесь расположены внутридомовые проезды, детские площадки, подземные коммуникации и т. д.), находится не в собственности жильцов «Иволги», а у компании Игоря Брауна. Это, очевидно, не мешает МАИ+ЗН собирать плату за охрану территории, ее содержание и т. д. Не говоря уже том, что использовать данные 2,2 га Игорь Браун может по собственному усмотрению.

Например, организовать здесь строительство новых домов по принципу уплотнительной застройки, возвести ночной клуб, да мало что еще. Хотя со стороны переход права собственности от одной компании к другой, а также имевшее место изменение площади участков со стороны очень напоминало заметание следов.

Экспертная оценка

Но с точки зрения закона все оказалось не так просто, как полагали в МАИ+ЗН и «Нобусе». «В ходе проведения проверки также проведен опрос бывшего руководителя организации ООО «Гамма-Строй» Хаметова И.Б., который указал, что его организацией был разработан проект генерального плана застройки жилого микрорайона, т.к. изначально предусматривалось комплексное освоение земельного участка... Местоположение домов определялось в соответствии с действовавшей на тот момент нормативно-технической документацией, основанной СНиП 2. 07-89*... В СНиП 2. 07-89* содержалось такое понятие, как селитебные территории. Это территории, предназначенные для обеспечения жизнедеятельности жилой застройки. В нее входят проезжие части, парковые и досуговые зоны, коридоры инженерных коммуникаций, парковка и рекреационная зона... Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты... Руководствуясь Жилищным кодексом РФ, СНиП, проектировщик указывает, что территория, расположенная между многоквартирными домами в мкрн «Иволга», должна принадлежать собственникам многоквартирных домов и ее продажа в частную собственность для ООО УК «МАИ+ЗН» является неправомерной», — к такому однозначному выводу пришел эксперт.

В результате у полицейских возникла необходимость в повторном опросе бывшего директора ООО «Нобус» Михаила Багния по возникшим противоречиям в пояснениях между ним и директором проектной организации Хаметовым. Но, как оказалось: «Повторно опросить гр. Багния М.Н. не представилось возможным по причине неустановления местонахождения и истечения срока проведения проверки, в связи с чем принять окончательное решение по материалу проверки не представляется возможным». Поэтому пока было принято решение об отказе в возбуждении уголовного дела по ст. 159, 330 УК РФ в отношении директора ООО УК «МАИ+ЗН» Игоря Брауна и бывшего директора ООО «Нобус» Михаила Багния. Тем не менее в адрес прокурора Ставропольского р-на было направлено ходатайство об отмене постановления об отказе в возбуждении уголовного дела и возвращении материала на дополнительную проверку.

Получается, что в деле о том, насколько УК «МАИ+ЗН» Игоря Брауна законно получила в собственность придомовую территорию мкрн «Иволга», окончательную точку ставить рано. При этом важность данного процесса не стоит недооценивать. Ведь, как уже было отмечено, «Велит» сегодня реализует новый девелоперский проект, аналогичный проекту «Иволга». Кроме того, МАИ+ЗН управляет многими многоквартирными домами в Тольятти и с. Подстепки, где также есть свободная придомовая территория. Поэтому не стоит исключать, что и там группа «Велит» — «МАИ+ЗН» сможет заполучить или уже получила в собственность земельные участки.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.