Дедлайн для безнаказанности

Борис Кротов

Говорящие индикаторы

Проблема обманутых дольщиков только на первый взгляд представляется проблемой потребительской, ограниченной рамками договора о долевом строительстве жилья и диалогом «продавец — покупатель». Обилие фактов недобросовестного исполнения застройщиками взятых на себя обязательств может серьезно подорвать имидж строительной отрасли и рынок первичного жилья в целом. Между тем такие индикаторы, как объем вводимого в эксплуатацию жилья, стоимость этого жилья, обеспеченность им жителей, коэффициент обновляемости жилого фонда, являются одними из многих маркеров, сигнализирующих о привлекательности региона. Причем речь идет как о привлечении человеческого капитала, так и о притягательности для инвесторов. Упомянутые выше индикаторы, например, используются при составлении рейтинга городов по привлекательности ведения бизнеса, рейтинга Всемирного банка для расчета индекса развития человеческого капитала и др., т.е. напрямую влияют на инвестиционную привлекательность региона. Именно поэтому решение проблем обманутых дольщиков при всей остроте социальной компоненты решается жестко и чисто прагматическими методами.

С нарушившим свои обязательства застройщиком не проводят длительных переговоров, а просто передают площадку другому застройщику, готовому достроить жилье и передать его обманутым дольщикам. При этом правительство готово компенсировать новому застройщику проценты по кредиту, взятому для достройки проблемного объекта, расходы на строительство коммунальной инфраструктуры и списывать арендную плату, начисление неустойки на сумму, затраченную на завершение проблемного объекта. Причем многие добросовестные застройщики на такие условия согласны. За достройку объектов порой разворачивается настоящая конкуренция.

15 июля министерство строительства Самарской обл. на примере отдельно взятого проблемного объекта продемонстрировало, каким образом могут взаимодействовать правительство, застройщик и обманутые дольщики. Эти данные были во время пресс-тура, организованного Минстроем для самарских представителей СМИ. На примере жилого комплекса «Новая заря» было наглядно показано, каким образом могут быть удовлетворены требования дольщиков, а также соблюдены интересы застройщика и правительства области.

Строительство «Новой Зари» на ул. Советской Армии было приостановлено шесть лет назад. Сегодня дом достраивает компания «Прогресс-Н». Застройщика подобрали по итогам аукциона. После чего компания приступила к достройке двух десятиэтажных корпусов общей площадью 8,4 тыс. кв. м — это первая очередь проекта ЖК «Новая Заря». К строительству второй приступят в 2015 г. Это будут два 16-этажных дома. «Прогрессу-Н» необходимо предоставить жилье 251 обманутому дольщику, но при этом в проекте пустует еще 111 квартир. Как рассказал журналистам технический директор ООО «Прогресс-Н» Сергей Зоткин, в качестве компенсации фирме предоставили участок площадью около 8 тыс. кв. м на пересечении ул. Часовой и ул. Ново-Садовой. Помимо этого на проведение инженерных сетей будут выделены субсидии — это еще одна важная мера, введенная областными властями для привлечения новых застройщиков.

Средства на завершение объекта ассигнуются как из областной казны, так и у самих дольщиков. «Приступая к работе по завершению строительства объектов, мы четко понимали, что это не только технический процесс. Это также работа с людьми. Именно поэтому встречи с дольщиками проводим регулярно, раз в три месяца. Основная их задача — четко проинформировать людей о том, что уже сделано и еще предстоит. Ведь прежде чем выйти непосредственно на стройплощадку, необходимо проделать очень большой объем важной подготовительной работы. Это и оформление документов на строительную площадку, и предварительное обследование объектов, и составление дефектной ведомости для определения размера доплаты, которую дольщики должны будут внести для завершения строительства их домов», — прокомментировал особенности процедуры исполнительный директор СОФЖИ Реналь Мязитов.

Бюджет страдать не должен

В сценарий прагматичного решения проблемы входит и реальное уголовное преследование для тех застройщиков, в действиях которых правоохранительные органы смогли усмотреть состав преступления перед участниками долевого строительства. Тогда как еще три-четыре года назад руководитель строительной компании, обманувший несколько сотен человек, мог отделаться лишь легким испугом и штрафом в 200 тыс. р.

В 2013 г. в следственных подразделениях области расследовалось 24 уголовных дела, в суд направлено 10 — в отношении руководителей ООО «Средневолжскстрой», ООО «Единство-Строй», ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», ООО «Омега», ООО «Жигулевское СМУ», ООО «Бега», ООО «Гагаринец», ООО «Самарастройсервис», учредителя ООО МЖК «Астра». В 2013 г. на скамье подсудимых оказались четыре застройщика. В итоге четыре года лишения свободы получил директор ООО «Единство-строй» Андрей Кожаев, шесть лет проведет в заключении руководитель ООО «Эл-Гранд» Владимир Матвеев, пять лет дали директору ООО «Вега» Владиславу Ленскому-Богомолову, директора ООО «Омега» Сергея Павлова осудили на два года с двухлетним испытательным сроком.

Эти меры направлены на формирование правовой базы для хотя бы частичной компенсации нанесенного ущерба. Населению губернии в результате мошенничества в сфере долевого строительства нанесен ущерб в размере 3,5 млрд р., из которых возмещено всего 300 млн. Причина этому проста: у учредителей проблемных строительных фирм попросту нет официального имущества, которое можно арестовать по решению суда. Фактически ущерб наносится и бюджету, который вынужден компенсировать возникшие убытки. Но другого, более действенного, чем уголовное преследование, пути сейчас все равно нет. «Поэтому в Самарской обл. как нигде актуальна проблема дольщиков, — комментируя проблему дольщиков, заявил Николай Меркушкин. — Застройщики чувствуют себя безнаказанными, они без всяких проблем смогли присвоить несколько сот миллионов рублей и избежать наказания. Поэтому и продолжают оставаться люди, которые хотят заниматься этими делами. Необходимо, чтобы пришло понимание, что подобная деятельность приведет к реальному сроку заключения!».

Впрочем, правительством разработан и реальный механизм хотя бы частичного возврата средств, направленных на достройку проблемных объектов. Если средства предоставлены дольщикам или ТСЖ в виде субсидий (субвенций) на достройку домов, то в областной бюджет поступают средства от реализации свободных (не выкупленных дольщиками) помещений в этих домах.

После достройки домов такие помещения должны быть безвозмездно переданы в собственность Самарской обл. по соглашению между Правительством области и дольщиками. Также в областной бюджет должны быть возвращены средства, использованные министерством при осуществлении им функций заказчика (застройщика) при строительстве многоквартирных домов. При этом министерство выкупает права требования у дольщиков, не оплативших полной стоимости квартиры. Выкупная стоимость одного квадратного метра площади помещения определяется независимой оценочной организацией, которая отбирается в результате государственного конкурса. Дольщики могут не продавать свои права требования и совместно с министерством осуществлять инвестирование средств в строительство дома. Эти меры дополняют превентивную работу по недопущению формирования новых проблемных объектов.

О том, что этот вариант с появлениями новых дольщиков возможен, Меркушкин предупреждал всех ответственных лиц еще в феврале 2014 г. «За последние два года наметились позитивные тенденции в решении вопроса обманутых дольщиков, и на сегодняшний день в разы сократилось их число. Впрочем, несмотря на положительную динамику, возникли опасения, что могут появиться новые болевые точки. Здесь прежде всего речь идет о Тольятти. Необходимо приложить все усилия, чтобы искоренить эту проблему, люди пострадать не должны. У застройщика должно быть понимание, что так вести работу нельзя. Для этого силовые структуры должны усилить работу с недобросовестными строительными компаниями», — распорядился глава региона.

Сократили в 10 раз

Точкой отсчета появления обманутых дольщиков можно считать 2008 г., когда был сформирован реестр таких объектов и их владельцев. Количество обманутых дольщиков достигало 22 тыс. чел. На 1 марта 2012 г. на территории Самарской обл. было зарегистрировано 144 проблемных объекта.

А за два года — с мая 2012 г. по июнь 2014 г. — из перечня проблемных объектов исключено более 100 жилых домов и решены основные проблемы более 10 тыс. граждан — соинвесторов долевого строительства.

По сообщениям пресс-службы правительства Самарской обл., на 1 июня 2014 г. в областном реестре проблемных объектов зарегистрировано 2 336 граждан на 22 строительных площадках. Наибольшее число проблемных объектов на территории г.о. Самара — 16 (1822 обманутых дольщика), в г.о. Тольятти — 4 объекта (305 человек), по 1 объекту в г.о. Кинель (90 человек) и м.р. Волжский (119 человек). До конца 2014 г. планируется удовлетворить права участников долевого строительства на 10 проблемных объектах, расположенных на территории Самарской обл.

Наиболее сложная ситуация в настоящее время сложилась в г.о. Самара. Здесь 4 объекта для завершения строительства переданы новым застройщикам и еще 8 объектов готовятся к передаче. В стадии принятия решения по механизму завершения строительства находятся 4 объекта. Кроме того, министерством сформирована «контрольная группа», в которой находятся 7 объектов. По этим объектам сотрудниками Минстроя осуществляется еженедельный мониторинг хода строительства. На проблемном объекте в г.о. Кинель в настоящее время проводятся работы по завершению строительства и благоустройства. Ввод в эксплуатацию запланирован на конец текущего года.

Совокупность реализуемых действий дала возможность Николаю Меркушкину 17 июля заявить следующее: «Почти решена другая острейшая проблема, связанная с участниками долевого строительства. Нам удалось сократить количество обманутых дольщиков в 10 раз — с 22 до 2 с лишним тысяч. В течение ближайшего года-двух этот вопрос будет снят окончательно».