В июле получила развитие история, связанная с продажей торгового центра (ТЦ) «Аврора». Объявленная стоимость составляет 320 млн р. Если реализация состоится по цене, близкой к назначенной, процесс окупаемости может быть ускорен за счет повышения арендной ставки. Не исключено, что это приведет к необходимости заполнять «Аврору» с нуля.
Вслед за продажей ТЦ «Планета» и введением процедуры банкротства в отношении собственника ТЦ «Мадагаскар» появилось объявление о продаже ТЦ «Аврора». В объявлении о продаже сказано: «Продается ТЦ «Аврора», расположенный в 17 кв., по ул. 70 лет Октября, 3. Общая площадь здания -7762 кв. м, площадь земли — 0,4 га. Здание и участок в собственности. Цена — 320 млн р.». Девелоперы не исключают, что в объявленную цену изначально закладывалась идея грядущего ужесточения политики взаимоотношений с арендаторами. «Средняя арендная ставка в ТЦ «Аврора» — 500 р. за кв. м. Путем совершения простых арифметических действий можно понять, что цена назначена из расчета семь лет окупаемости при собираемости с каждого метра площади по текущей арендной ставке. Пять лет окупаемости является минимальным сроком. Максимальный — десять лет. Таким образом, вполне возможны инициативы по увеличению денежного потока, но не слишком резкие. Скажем, до значения, соответствующего шести годам окупаемости», — отметил вице-президент Тольяттинской гильдии риелторов (ТГР) Алексей Журавлев. При этом вопрос получения прибыли Алексей Журавлев предпочел опустить. Если взять такую точку отсчета, как стоимость кв. м, то объявленная за «Аврору» цена может показаться еще более завышенной. Например, при площади в 23 тыс. кв. м и цене 250 млн р. стоимость кв. м в ТЦ «Планета» составила чуть более 10 тыс. р., что более чем в четыре раза ниже аналогичного показателя в ТЦ «Аврора». |  |  Арендаторам «Авроры» продажа ТЦ может аукнуться повышением арендной ставки
При текущем положении дел «Аврора» выглядит не слишком привлекательной для покупки. Однако со временем ситуация может измениться. Географически объект расположен в перспективном для развития месте. Тем не менее внешних изменений будет недостаточно для роста экономических показателей этого ТЦ. «Аврора» — это объект, которому необходимы изменения. Это специфический комплекс. Там соединено несоединимое. Торговые площади и станция техобслуживания. Велика вероятность того, что новый собственник может дать импульс эволюции «Авроры», поскольку, если цена не занижена, как правило, покупка осуществляется с идеей развития. Вопрос изменения арендной ставки также вопрос концепции развития и управления», — подчеркнул президент ТГР, генеральный директор ООО АН «Русская жемчужина» Алексей Кирюшин. Неоднозначной, как цена, выглядит и сама идеи продажи «Авроры». Вполне вероятно, что она возникла на фоне других проектов, связанных с коммерческой недвижимостью. В частности, в 2011 г. было ликвидировано ООО «Строительная компания (СК) «Навигатор плюс», с которым был заключен договор аренды земельного участка под ТЦ «Аврора». Директором и учредителем СК «Навигатор-Плюс» являлся Ренат Алямов. До Алямова директором был Вадим Забродин. Также Вадим Забродин являлся директором ООО «Аврора». С 2008 г. директором и учредителем ООО «Аврора» является Геннадий Котович. Вадим Забродин в открытых источниках значится директором ТЦ «Карусель», который расположен в Тольятти на ул. Дзержинского, 16а. | | В 2012 г. были ликвидированы ООО «Торговый комплекс «Влада» и ООО «Торговый центр «Влада», учредителем которых являлся все тот же Алямов. До 2008 г. эти компании были зарегистрированы в Тольятти по адресу: ул. Революционная, 28а. Здесь располагается ТЦ «Влада». В 2008 г. специалист по управлению коммерческой недвижимостью ТЦ «Аврора» Людмила Галашева была директором ЗАО «Константа», учредителем которого является Сергей Куприн. Сергея Куприна принято считать публичным лицом ООО «Строительная компания №1» (СК №1), которая в настоящее время находится в стадии ликвидации. СК №1 являлась собственником ТРК «Мадагаскар». В 2009 г., будучи специалистом по управлению коммерческой недвижимостью самарского агентства недвижимости ООО «Магнат», Людмила Галашева занималась реализацией подконтрольных Валентине Егорейченковой ночного клуба «Пещера Аладдина», помещения «Гранд Мастер» и конференц-зала гостиницы «Жигули». Теперь, судя по всему, Людмила Галашева ищет покупателя для «Авроры».Реализацию «Авроры» можно считать очередным звеном в цепочке продаж группой лиц, имеющих отношение к ТЦ «Аврора». Вероятность того, что реализация «Авроры» инициирована с целью перераспределения капитала, крайне невелика. Таким образом, судьба арендаторов будет зависеть исключительно от намерений новых собственников. По словам арендаторов «Авроры», ситуация с наполняемостью ТЦ стала меняться в лучшую сторону лишь в последние полгода. Арендаторы отмечают демонстрацию по отношению к ним довольно жесткой политики со стороны администрации «Авроры», что лишь подтверждает версию о грядущем освобождении торговых площадей. "Хронограф" будет следить за развитием событий. |
