Спасают дольщиков

ИА «Центр-Инфо»

Увядшая «Астра»

В Сызрани «Астра» осуществляла строительство жилья на условиях соинвестирования в центре города. Это объекты по ул. Кирова, 75/Володарского, 16. В силу ряда причин строительство застопорилось. Сама «Астра» оказалась под угрозой банкротства.

29 июля 2009 г. в Арбитражный суд Самарской обл. с заявлением о признании «Астры» банкротом обратились кредиторы (см. «Хронограф» №12 (321) от 5.04.10). 19 ноября 2009 г. в отношении «Астры» была введена процедура наблюдения. Позже из отчета конкурсного управляющего стало понятно, что имущества «Астры» недостаточно для удовлетворения требований кредиторов в полном объеме. Восстановить платежеспособность предприятия-должника оказалось невозможным. 12 апреля 2010 г. суд признал «Астру» несостоятельной.

В крайне невыгодное положение попали около пятидесяти соинвесторов строительства в Сызрани. «Астра» оказалась не в состоянии выполнить свои обязательства по договорам соинвестирования. Тогда казалось, что в городе готова повториться классическая для России ситуация с обманутыми дольщиками. Объект разрушался, растаскивались строительные материалы. Даже при самом оптимистичном развитии событий дольщикам потребовались бы огромные средства на обеспечение сохранности, не говоря уже о достройке объекта. В худшем (и самом распространенном) варианте соинвесторы остались бы ни с чем. В целом ситуация немногим отличалась от той, когда дольщикам продаются квартиры чуть ли не на этапе выкапывания котлована.

Глава Сызрани Виктор Хлыстов инициировал проведение совещания по подробному изучению проблемы. На совещании под председательством главы администрации Сызрани Юрия Кобякина был принят конкретный план решения вопроса. С ним согласилось подавляющее большинство дольщиков. Дальнейшие события показали, что избранный путь был наиболее эффективным.

Дали «Гарантию»

Был найден надежный, зарекомендовавший себя на рынке жилищного строительства инвестор. Им выступило сызранское ООО «Гарантия», входящее в группу «Криста» Владимира Симонова. «Гарантия» на законных основаниях приобрела имущество «Астры». Важно, что приобретенное имущество «Астры» не имело обременении.

Дольщикам было предложено несколько вариантов. Они могли продать доли «Гарантии», уступить их за предоставление жилья в других новостройках, поучаствовать в достройке комплекса. Большинство дольщиков, конечно, воспользовалось той или иной возможностью.

Объекты «Астры» приобретались «Гарантией» в тридцати — пятидесятипроцентной готовности. Непросто найти пример, когда дом с таким низким процентом готовности, где в отношении инвестора, застройщика вводилась процедура банкротства, был бы достроен. «Гарантия» затратила на завершение проекта более 204 млн р.

При этом нужно иметь в виду тот факт, что компания не стала выкручивать своим партнерам руки. Дольщики, оставшиеся в проекте, доплачивали разницу за достройку уже после окончания всех работ. Причем не по рыночным, а по заранее согласованным ценам. Сейчас многосекционный жилой дом переменной этажности с трансформаторной подстанцией по адресу: г. Сызрань, ул. Володарского, 16, достроен и введен в эксплуатацию. Люди получили квартиры. Те дольщики, которые приняли вариант «Гарантии», в итоге приобрели квартиры из расчета от 22 тыс. р. за кв м. Это более чем выгодно. Сегодня, по оценкам специалистов, рыночная цена квадратного метра в этом доме составляет около 35 тыс. р.

В Сызрани, таким образом, более чем успешно доказали эффективность комплексной работы над проблемой. Практически именно такие вопросы и ставились неоднократно на повестку дня председателем правительства РФ Владимиром Путиным, президентом РФ Дмитрием Медведевым, губернатором Самарской обл. Владимиром Артяковым. Например, на встрече Владимира Артякова с обманутыми участниками долевого строительства в октябре 2010 г.

Эта встреча проходила в рамках совещания с участием рабочей группы президиума генерального совета ВПП «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков. На встрече поднимались вопросы важности объединения усилий для принятия конкретных мер по решению проблем обманутых соинвесторов. Отмечалось также и то, что без соответствующих инициатив на местах решить проблему затруднительно. Сызранская инициатива оказалась весьма показательной.

Сызранские меньшевики

До решения по спасению незавершенного строительства «Астры» дольщики рисковали остаться вообще ни с чем. Позже появились те, кто увидел в ситуации возможность получения своеобразного бонуса, двойной выгоды.

Было инициировано несколько исков в рамках гражданского судопроизводства. Они заключались в требованиях признания прав собственности без возмещения затрат на строительство.

На сегодня эти дела рассматривались уже практически всеми судебными инстанциями, начиная с Сызранского городского суда и заканчивая Верховным судом РФ. Гражданскими судами выносились различные решения, в т. ч. и в пользу истцов. Дела вновь спускались вниз. Следует учитывать, что вышестоящие инстанции нередко ориентируются прежде всего на первые решения. По ряду из них, вынесенных в Сызранском городском суде, у специалистов появились вопросы, вплоть до признания их незаконными и необоснованными.

Следует отметить, что в рамках арбитражного производства подобные вопросы решаются проще. Так, еще в октябре 2010 г. в Арбитражный суд Самарской обл. обратился один из предпринимателей, выступавших соинвестром строительства. В заявлении он просил обязать «Астру» передать ему в собственность нежилое помещение, находящееся на первом этаже объекта.

Суд счел, что предприниматель не смог доказать наличие в натуре спорного объекта. В материалах суда отмечено: «...нежилые помещения, находящиеся в недостроенном многосекционном жилом доме, как объекты недвижимости и объекты прав не существуют и не могут быть переданы в собственность истца». В иске предпринимателю было отказано.

В общем, соответствующая арбитражная практика имеется. Ситуация вокруг гражданских исков выглядит во многом парадоксальной, особенно если учитывать общероссийские тенденции в вопросах с дольщиками. Люди, как правило, бьются за то, чтобы хоть как-то компенсировать потерю вложенных средств. Причем нередко безрезультатно. Понятны в таких случаях и вероятные внутренние установки судов, которые идут навстречу истцам.

В Сызрани, однако, мы имеет другую ситуацию. Власть и бизнес сделали все, чтобы дольщики не пострадали по вине иногороднего застройщика. Идеологи и исполнители проекта взяли на себя огромную ответственность. Этот проект успешно завершен. Тем не менее, как это всегда бывает, остались и недовольные.

Но за решениями судов можно увидеть и большее. Они в значительной мере могут негативно повлиять на дальнейшее желание инвесторов решать подобные социальные вопросы в дальнейшем. Сейчас, например, в Сызрани встал вопрос с дольщиками объекта строительной организации, ликвидированной еще в феврале 2009 г.

При тех вариантах, которые были использованы в завершении проекта «Астры», обеспечить людей жильем было бы вполне возможно. Большинство дольщиков приняло предложение потенциального инвестора. Инвестор, однако, столкнувшись с нежеланием поиска компромисса со стороны нескольких дольщиков, пока не рискует взяться за решение проблемы. При этом он учитывает специфический опыт затянувшихся судебных разбирательств по объекту «Астры».