Наметившаяся активность жилищно- строительных кооперативов (ЖСК) по линии привлечения новых членов кооперативов приводит к необходимости внимательнее изучить правовую основу ЖСК. Действующее законодательство подробно описывает взаимоотношение лиц, подписавших договоры долевого участия. Важным отличием здесь является то, что пайщик ЖСК становится как бы совладельцем стройки, способным теоретически влиять на ход событий. Дольщик же является исключительно клиентом организации, которая с ним заключила договор на строительство жилья.
На сделку паевого участия не распространяются гарантии, предусмотренные ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Ни о каких гарантиях, положенных дольщикам по этому ФЗ, речи в отношении пайщиков ЖСК быть не может. В двух этих видах взаимоотношений, которые строятся между человеком, решившим оплачивать строительство жилья, и застройщиком, принципиально разная юридическая природа. |  | Пайщик — это член кооператива, то есть один из собственников организации, которая руководит строительством. В связи с этим он вынужден делить с ЖСК все риски, связанные со строительством — просрочка, плохое качество и даже случайная гибель объекта (пожар, ураган и т. п.). Дольщик — всего лишь участник договора, по которому застройщик обязан в строго оговоренный срок предоставить в собственность недвижимость вне зависимости от каких-либо рисков. Дольщик ни коем образом не участвует в принятии на себя этих рисков. Согласно ст. 6 ФЗ № 214, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Однако, согласно условиям договора паевого участия, срок предоставления объекта может измениться, при этом могут не оговариваться даже временные рамки изменения срока. Кроме того, согласно ст. 7 ФЗ № 214, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора. | | Также данной статьей предусмотрен гарантийный срок объекта недвижимости, который устанавливается договором и не может быть менее 3-х лет. При этом в договоре паевого участия могут отсутствовать какие-либо гарантии качества, а также гарантийный срок объекта недвижимости. Для гражданина, решившего заключить договор долевого, а не паевого участия, есть и еще одна выгодная особенность. Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной регистрации в регпалате. Если у застройщика не имеется на момент заключения долевого договора каких-либо документов, дающих право на строительство, его попросту не зарегистрируют. Соответственно обязательство вносить средства у дольщика в этом случае не возникнет. С другой стороны, наличие всех документов на строительство не создаст проблем при сдаче дома в эксплуатацию. Большинство людей плохо разбираются в нюансах законодательства, но в этом не может не разбираться тот, кто предлагает людям заключить договор на строительство квартиры. В связи с этим должен возникнуть логичный вопрос: почему они идут по пути, который ставит участника договорных отношений в заведомо уязвимое положение. |
