Вне правового поля

Георгий Кизельгур

По распоряжению полпреда

В минувшую среду в областном правительстве состоялось заседание рабочей группы по содействию в разрешении конфликтной ситуации, возникшей в связи с нарушением организациями-застройщиками условий договоров участия в долевом строительстве. На заседание были приглашены дольщики, заключившие договоры с фирмами «Содействие», «Виктор-С» и «Проспект-инвестстрой». Вместе с ними в зале заседаний оказались и клиенты других строительных организаций, однако их попытки привлечь к себе внимание чиновников не увенчались успехом. Как заявил Сергей Сычев, рабочая группа рассматривает ситуацию, сложившуюся вокруг трех названных организаций. Остальным предложено решать вопросы в рабочем порядке.

Выбор фирм, привлекших внимание правительственной группы, обусловлен событиями минувшего года. Во время ознакомительного визита в Самарскую область полномочного представителя президента РФ в ПФО Александра Коновалова пострадавшие клиенты этих организаций устроили пикет на маршруте следования полпреда. Тот дал поручение губернатору Константину Титову разобраться в ситуации.

Прокурор Самары Виктор Казберов сообщил членам рабочей группы о возбуждении уголовных дел по статье 159 УК РФ «Мошенничество» против директоров ООО «Агропромышленная ремонтно-строительная фирма «Содействие», ЗАО «Проспект-инвестстрой» и 000 «Виктор-С». Глава последней компании Виктор Садчиков находится в розыске, руководители остальных фирм арестованы. «Мы опросили около 500 человек, однако, по нашим расчетам, их должно быть больше», — заявил прокурор. По данным главы администрации Самары Николая Колесникова, общее количество обманутых дольщиков трех фирм — 2,1 тыс. человек. Эта информация подтверждена документально, однако, по предположению главы, в действительности пострадавших должно быть больше. Для достройки 30 объектов, принадлежащих обсуждаемым фирмам, не обходимо более 3,6 млрд. р.

По словам Ольги Гальцовой, ситуация осложняется тем, что у дольщиков нет прав собственности на оплаченные квадратные метры. По ее словам, ввиду отсутствия у застройщиков разрешительной документации, требующейся в соответствии с новым законодательством, зарегистрировать договоры пока не представляется возможным. Главный регистратор области пояснила, что на этой неделе появятся схемы, позволяющие решить эту проблему. Порядок регистрации будет учитывать особенности каждого спорного объекта.

Без документов

По словам Сергея Сычева, дольщики сами виноваты в сложившейся ситуации, поскольку не поинтересовались наличием у застройщика полного пакета разрешительной документации. Однако представители инициативных групп утверждают, что требовали документы у множества строительных фирм, однако везде слышали ответ: «Документы уже два года лежат на столе у Лиманского». Посчитав ситуацию равнозначной, дольщики выбрали компании, наилучшим образом зарекомендовавшие себя в предыдущие годы. Сергей Сычев не стал комментировать эту информацию.

Сведения об отсутствии у большей части застройщиков разрешительной документации подтверждает и глава департамента оценки ГК «Спектр недвижимости» Сергей Винтаев. По его словам, для верного выбора строительной организации клиенту необходимо обладать «кулуарной информацией». При этом специалист отмечает, что вероятность получения подобной информации в департаменте по строительству весьма мала. По его словам, наилучшим вариантом в этом случае является наличие личных контактов с «приближенными» чиновниками.

Руководители самарских строительных фирм остерегаются давать официальные комментарии на этот счет. Как пояснил «Хронографу» информированный источник, у городской администрации существует целый комплекс формальных поводов для законного затягивания процесса выдачи разрешительной документации. Этот прием дает администрации Самары возможность выстраивать с застройщиками неформальные отношения для ускорения документооборота.

По словам члена одной из инициативных групп, вместо разрешительной документации ему показали договор долевого участия, заключенный с департаментом по строительству администрации Самары. Застройщик (а вслед за ним и его клиент) посчитал этот договор достаточным подтверждением легитимности своих действий. Выяснилось, что администрация Самары взимает со строящихся объектов 12% квартир «для муниципальных нужд». Кроме того, застройщики обязаны отчислять 6% сметной стоимости «для развития коммунальных сетей». Николай Колесников назвал это «сборами на развитие территории».

Сергей Сычев назвал требования администрации незаконными. По его словам, существует возможность достройки спорных объектов с участием средств областного бюджета, однако делаться это будет только в случае снятия требований самарской администрации.

Как пояснил «Хронографу» один из участников тольяттинского строительного рынка, подобные поборы существуют не только в Самаре. По его словам, в среднем для получения разрешения на строительство одного объекта в Тольятти необходимо отдать муниципалитету от 3 до 5 млн. р., что существенно меньше самарских 18%. Оформляется это как «обременение» и «муниципальное развитие».

Не дожидаясь суда

Средства дольщиков, областного и городского бюджетов, а также новых инвесторов планируется привлечь в рамках работы комиссии, включающей в себя представителей областного правительства, городской администрации и федеральных служб. По словам Сергея Сычева, обсуждаемые компании нельзя банкротить, поскольку в этом случае процесс передачи права на застройку растянется на 2-3 года. Поэтому, по мысли вице-губернатора, формально управлять достройкой будут «Содружество», «Виктор-С» и «Проспект-инвест-строй». Однако, как пояснил Сычев, «все финансовые и строительные процессы будут проходить через комиссию». При этом он отметил, что комиссия перехватит управление не дожидаясь решения суда. «Мы пока не можем говорить, является ли деятельность руководителей фирм мошенничеством или результатом неправильного финансового планирования. Однако мы считаем целесообразным заняться достройкой объектов до окончания расследования», — заявил вице-губернатор.

Предложенная схема породила многочисленные неясности. Во-первых, обвиняемые могут отказаться от игры по новым правилам. Принудить их к этому не представляется возможным, поскольку не существует законных оснований для вмешательства правительства в дела компании, руководители которой еще не осуждены. Во-вторых, в случае вынесения решения суда о признании обвиняемых мошенниками им будет сложно продолжать хозяйственную деятельность. «Они дадут нам доверенность», — неуверенно пояснил вице-губернатор. Однако и в этом случае остается непонятным, каким образом комиссия намеревается получить доверенность от Виктора Садчикова, находящегося в розыске. Сергей Сычев ушел от ответа на этот вопрос.

По сведениям одного из экспертов «Хронографа», в Тольятти такие проблемы решались намного проще. Недостроенный объект передавался другим участникам рынка без «обременения». В случае если это было невозможным, мэрия проводила переговоры с прежним застройщиком, на которых объясняла недопустимость долгостроев и разрабатывала план-график сдачи объекта. «Благодаря выдающимся дипломатическим способностям городского руководства, во всех случаях проблемы удавалось решить полюбовно», — заметил эксперт. Он затруднился ответить, почему областное правительство выбрало такой странный вариант действий.

Для финансирования незавершенного строительства министру финансов Самарской области Павлу Иванову поручено изыскать возможность и разработать механизмы перечисления средств. Городская администрация также пообещала провести инспекцию своей казны. Предполагается привлечь к достройке средства дольщиков, не в полной мере оплативших желаемые квадратные метры. Кроме того, комиссия намеревается договориться с новыми инвесторами. В качестве поощрения за свою деятельность инвесторы-строители смогут получить площадки для собственной застройки без привычных бюрократических проволочек, поскольку одной из основных задач комиссии Сергей Сычев назвал «выработку оптимальных механизмов выдачи разрешительной документации».

Однако этого способа поощрения для инвесторов может оказаться недостаточно. Во всяком случае, выгодность вложения средств в строительство объекта, у которого уже есть собственники, очевидна далеко не для всех. Вероятно, областному бюджету придется предусмотреть средства и для выплаты инвесторам вознаграждения. Поэтому эксперты «Хронографа» не исключают, что работа комиссии может стать очередной ширмой для переливания средств из областного бюджета в частные.