В течение 2009 г. коммерческая недвижимость в Тольятти, по мнению участников рынка, переживала наибольший спад за все последние годы. Спекулятивные планы инвесторов не оправдались. Строительство торговых и офисных центров, сулящее стабильный доход от сдачи площадей в аренду, обернулось убытками из-за резкого снижения спроса и проблем с получением доступных кредитных ресурсов.
На рынке коммерческой недвижимости в Тольятти специалисты наблюдают полнейший застой. Общее снижение цен за продажу и аренду коммерческой недвижимости составляет почти 50%. Но и это не способствует активизации потребителей. «На рынке коммерческой недвижимости гораздо больший застой, чем в секторе жилья. Начался он более двух лет назад, т.е. еще раньше, чем в жилой недвижимости, в которой все-таки есть определенные движения, продажи, особенно в сегменте эконом-класса. Причина этого кризиса — в отсутствии денег у потенциальных инвесторов и арендаторов», — отмечает генеральный директор АН «Русская жемчужина» Алексей Кирюшин. Но до 2008 г. этот сектор коммерческой недвижимости активно развивался. Пик строительства пришелся на 2002-2006 гг. Объекты были востребованы даже несмотря на ошибки девелоперов, связанные с их расположением, назначением или площадью. Новые финансовые условия изменили ситуацию, и инвесторам теперь приходится отказываться от реализации проектов либо задумываться о том, чтобы поменять концепцию объектов. А ведь еще в 2007 г. планировалось увеличить городскую инфраструктуру на 15-20 торгово-офисных и культурно- развлекательных объектов, увеличив предложения по торговым площадям на 54%. Это дополнительные 350,6 тыс. кв. м. Сегодня ситуация в Тольятти осложняется типичными для моногородов проблемами. По информации департамента потребительского рынка и предпринимательства мэрии, на рынке прекратили или приостановили свою деятельность до 50% предприятий среднего и малого бизнеса — основных потребителей рынка коммерческой недвижимости. Из арендодателей удерживаются на плаву лишь те, кто соглашается на снижение арендных ставок. По мнению участников рынка, цены в Тольятти просели гораздо сильнее, чем это указано в «ценниках» рекламных объявлений. О настоящих дисконтах продавцы предпочитают разговаривать приватно и в офисе, где покупатель может выторговать внушительную скидку, истинные размеры которой будет знать только он. |  |  Кризис потребовал от арендодателей гибкой политики
«Для того чтобы расшевелить застойный рынок коммерческой недвижимости, продавцам и арендодателям стоило бы играть в открытую: забыть о сверхприбылях хотя бы на время, не смешить покупателей скидками в пределах 5-10%, а, наоборот, информировать их о реальных скидках громко и публично», -полагает представитель АН «Ра-Курс» Лариса Ануфриева. В противном случае основная аудитория потенциальных покупателей-арендаторов просто не дойдет до офиса продавца. «Ведь даже ленивому сейчас очевидно, что кризис внес свои коррективы как в продажу, так и в аренду объектов коммерческой недвижимости. Все это закончится не тогда, когда цены вернутся на прежнюю высоту, а тогда, когда на рынок снова вернутся потребители», — резюмирует Ануфриева. Цены на продажу коммерческой недвижимости, в зависимости от ее назначения, местоположения и комфортабельности, в Тольятти варьируются от 2 тыс. р. до 115 тыс. р. за кв. м, но средняя цена находится в пределах 20-30 тыс.р. Прошедшим летом в Автозаводском р-не средняя цена покупки офиса была минимальной по городу и составляла порядка 38 тыс. р. за кв. м. В Центральном и Комсомольском р-нах при этом, вследствие ограниченного выбора, средние цены были выше -около 73 тыс. р. С наступлением кризиса весьма распространенной стала и другая проблема. В случае если владелец объекта недвижимости пожелает взять кредит на условиях залога коммерческой недвижимости, банк отнесется к такой идее с большой осторожностью. «В первую очередь оценивается бизнес заемщика — насколько он устойчив, прибылен, успешен. И только во вторую очередь нас интересует объект залога, причем отнюдь не с точки зрения его функционала — кафе это, стадион или офис, а исключительно с точки зрения его ликвидности на рынке», -пояснил руководитель тольяттинской дирекции ОАО «НТБ» Владимир Зиборов. В нынешней ситуации банки неохотно выдают кредиты на приобретение коммерческой недвижимости, если она приобретается с целью последующей сдачи в аренду, поскольку сегодня этот бизнес не является прибыльным и срок окупаемости вложений увеличился здесь до 10 лет. | |  | Комментарии |  |
Владислав АРИСОВ, частный риелтор - Я считаю, что для бизнеса по-прежнему актуальны офисы и производства. Пользуются популярностью также офисы, расположенные в жилых домах, если они должным образом оформлены. Те, кто вложил средства в коммерческую недвижимость, достигнув пенсионного возраста, продолжают получать с нее доход от сдачи в аренду. Нельзя сказать, что цены резко упали, просто они обрели стабильность. Людям невыгодно большие коммерческие вложения отдавать дешево. Другой вопрос, когда инвесторам не на что достраивать объекты и приходится снижать цены порой до 15 тыс. р. за кв. м. Пример- Дзержинского, 27а. Либо перестраивать и делать небольшие помещения, как, например, в БЦ «Плаза», реализуя их по 40 тыс.р. за кв. м. Зачастую предприниматели предпочитают купить помещения, чтобы не платить аренду, либо переехать в менее престижные. Многие производства ушли в ГСК. Алексей КИРЮШИН, генеральный директор АН «Русская жемчужина» - Сегодня рынок коммерческой недвижимости не развивается и не расширяется. Предложений очень много, а желающих нет. В свое время было очень много построено местными и иногородними инвесторами торгово-офисных площадей, которые в итоге пустуют. Цены в Тольятти нельзя назвать завышенными. Они гораздо ниже, чем в Самаре и Магнитогорске, и за время застоя упали в два раза. Недвижимость, которая была выставлена раньше за 60 тыс. р., сегодня не продается за 40 тыс. р., поэтому продавцы готовы скидывать цену даже до 30. Аренда сейчас двигается, но слабовато. Рынок в очень сильной депрессии. Ольга АНДРЕЕВА, представитель АН «Орион» - В условиях экономического спада мы наблюдаем падение спроса на офисные и торговые помещения. В результате резко сократился совокупный объем сделок. Во втором полугодии нынешнего года практически нет продаж на рынке коммерческой недвижимости. Продавцы сопротивляются снижению цен, выжидают, когда на рынке начнется подъем. При наличии свободных денег можно было бы приобрести площади по сниженной цене в ожидании повышенного отложенного спроса, если город оживет. Но свободных денег ни у кого нет. Алия ЮСУПОВА, представитель АН «Аэлит» - Я не могу выделить хоть какой-то тип коммерческой недвижимости, который пользовался бы каким-то спросом. Есть, конечно, проблески, например, кто-то ищет землю под строительство новых вазовских проектов, а кому-то требуется площадь на первых этажах. Но площади в выгодных местах никто сейчас не продает, потому что они все кем-то заняты и приносят хороший доход. Владимир ЗИБОРОВ, руководитель тольяттинской дирекции ОАО «НТБ» - Все финансовые структуры при выдаче кредита рассчитывают на возврат средств в денежной форме. Залог, заклад либо иной вид обеспечения являются страховкой от невозврата денежных средств. В банке огромное значение уделяется оценке заемщика на предмет его платежеспособности. Объективно правильной, справедливой оценкой является оценка предмета залога, рассчитанная по методу дисконтированных потоков. Нормальным залогом является объект, который способен генерировать прибыль так, чтобы сумма вложений в этот объект окупилась за 5-6 лет, а лучше за 3 года, что, к сожалению, сегодня стало маловероятным. Тот же подход применяется нами при выдаче кредитов на приобретение коммерческой недвижимости. Если же она приобретается с целью последующей сдачи в аренду, то я бы посоветовал лучше положить свободные денежные средства на вклад и получать большую доходность, чем та, которую приносит этот вид бизнеса сегодня. |
