Спланировали

Татьяна Никонорова

Потратились

Всего на аукцион было выставлено три лота. В первый лот были включены работы по выполнению схемы территориального планирования Ставропольского р-на. Организаторами конкурса этот лот был оценен в 1,5 млн. р. Второй лот подразумевает выполнение генеральных планов развития сельских поселений Ставропольского р-на. Всего предполагается выполнить 24 генеральных плана развития территорий, причем работы по каждому поселению оценены в 520 тыс. р. Последним лотом выступает подготовка правил землепользования и застройки в каждом из сельских поселений. Эти работы оценены в 210 тыс. р за поселение. Таким образом, получается, что на разработку документов, которые будут регламентировать использование муниципальной земли, правительство Самарской обл. намерено потратить почти 19 млн. р. Причем эти траты областного бюджета являются далеко не единственными, которые в ближайшее время понесет областной бюджет. Такую же сумму из областной казны придется выделить практически всем муниципальным образованиям, например, Волжскому р-ну.

Сейчас схемы территориального планирования (генплан) существуют только в двух муниципальных образованиях — это г. Самара и м. р. Борский. Причем траты на документы территориального планирования, которые теперь должна понести областная казна, далеко не случайны. Как отмечает министр строительства Павел Донской, с 1 января 2010 г. любое строительство, начатое вне рамок генерального плана, станет незаконным. Кроме того, будет невозможно легализовать любую (в т. ч. жилую) застройку, начатую без получения разрешительной документации. Что, в принципе, делает невозможным большой объем строительства как в крупных городах, так и в малых муниципальных образованиях. Необходимость легализации большого объема жилья, а также необходимость хоть как-то регламентировать процесс документального оформления строительства в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России», привели к тому, что правительство Самарской обл. взяло на себя обязательства по финансированию работ по подготовке документов территориального планирования. Всего же в Самарской обл. насчитывается 27 муниципальных районов и 10 городских округов. Таким образом, затраты областного бюджета на подготовку документов территориального планирования (без учета тех муниципальных образований, где такие документы уже есть) приблизительно можно оценить более чем в 650 млн. р.

Экс-критик

Характерная деталь: гневная риторика экс-главы региона Константина Титова о недостаточной проработке чиновниками правительства Самарской обл. нормативно-правовых документов, регламентирующих реализацию нацпроекта, звучала и ранее. Правда, Титов мог в таких случаях лоббировать интересы крупных акционерных обществ.

Так, например, в июле 2007 г., незадолго до своей отставки, Константин Титов «завернул» поправки в областную целевую программу «Жилище», сославшись на то, что она не отражает взаимодействия с заинтересованными акционерными обществами, в т. ч. и с ОАО «РЖД» (см. «Хронограф» №26 (191) от 9.07.07). Впрочем, как отмечали наблюдатели, к подобным ходам экс-губернатор прибегал только в крайних случаях, для того чтобы укрепить пошатнувшиеся позиции. Отсутствие же документов, фактически регламентирующих застройку территории в Самарской обл., экс-главу региона, похоже, не особо беспокоило. По крайней мере, каких-либо действий со стороны правительства, направленных на упорядочивание документооборота в строительной отрасли, замечено не было.

Все эти факторы привели к необходимости срочной разработки документов территориального планирования и решения отдельных организационных вопросов. Так, например, в Тольятти последний генеральный план развития города был принят в 2004 г. С тех пор в правила землепользования и застройки было внесено столько изменений, что эти правила если и соответствуют генеральному плану развития города, то лишь очень приблизительно. Пока у тольяттинских властей нет четкого осознания того, как именно следует поступить с генеральным планом: либо принимать последовательные изменения в основной градостроительной документ, либо верстать его заново. В 2008 г. были опубликованы три схемы функционального зонирования. Что характерно, последнее опубликование схемы функционального зонирования территорий г. Тольятти получило неоднозначную оценку. Наблюдатели отметили, что последняя редакция схемы функционального зонирования в большей степени учитывала интересы ряда застройщиков, предполагая укрупнение некоторых градостроительных зон в пользу строительных компаний, предусматривая жилую застройку на ранее не предусмотренных для этого землях (см. «Хронограф» №28 (243)от 07.07.08). Что характерно, в новую схему функционального зонирования были внесены не просто земли, теоретически пригодные к строительству, а земли, интерес к которым застройщики так или иначе уже обозначили.

Эксперты «Хронографа» прогнозируют, что массовая разработка генеральных планов развития муниципальных образований Самарской обл., помимо какого-то благого посыла, может нести в себе еще и массовую легализацию уже проданных под застройку земельных участков. Массовая продажа муниципального имущества (которым, собственно, в большинстве случаев и являются земли под застройку) до 2005 г. (т. е. до того момента, когда в Самарской обл. началось формирование Роснедвижимости) была распространенным явлением. Роснедвижимость стала выдвигать жесткие требования к продаваемым с аукционов участкам. В частности, немаловажным фактором стала обеспеченность земельных участков коммунальной инфраструктурой, техусловиями. А без включения в генеральный план достаточно сложно добиться получения технических условий для потенциальной застройки. Следовательно, можно сделать вывод о том, что продававшиеся ранее земельные участки, не обеспеченные соответствующими техусловиями, в генпланы поселений включены, возможно, не будут.

Экс-глава комитета по управлению муниципальным имуществом Ставропольского р-на рассказывал о высоких темпах продажи земельных участков в Ставропольском р-не. Викентий Шубин в одном из своих интервью в районной газете «Ставрополь-на-Волге» №12-13 (7476-7477) от 27.01.06 сообщил: «В прошлом году прошло 14 аукционов по земле... Продавались в основном земли в пригородных селах под жилищное строительство, т. к. находятся рядом с Тольятти или возле Волги. В общем, с торгов ушло земельных участков общей площадью 99 га на сумму 23 млн. р.». Эта цитата из официального издания Ставропольского р-на как нельзя лучше свидетельствует о дешевизне участков под жилищную застройку. Вполне возможно, это и послужило предпосылкой массовой продажи земельных участков.

Не исключен и тот факт, что при подготовке генерального плана развития территории Ставропольского р-на будет реализован тольяттинский сценарий, когда основной градостроительный документ верстался с учетом пожеланий бизнеса. И, как показывает практика, пожелания могут возникнуть. Тем более что практически все побережье р. Волги в Ставропольском р-не эксперты строительной отрасли связывают с интересами «Интеко» и жены мэра Москвы Юрия Лужкова Елены Батуриной.

Впрочем, есть и более мелкие строительные проекты на территории района. Причем не все они имеют благовидную предысторию. Прокуратура Самарской обл. находила и нарушения, связанные с продажей земельных участков. Так, например, в апреле 2007 г. администрация Ставропольского р-на реализовала с аукциона 32 га земли под жилищную застройку в с. Узюково. Эта земля ушла за 7 млн. р. Впоследствии участок был перепродан, но уже за 90 млн. р. Причем владельцами как юрлица- продавца, так и юрлица- покупателя выступали одни и те же люди. Впрочем, здесь надзорный орган нашел нарушения исключительно со стороны покупателя.

Поторгуются

Ожидается, что в ближайшие несколько месяцев большинство муниципальных районов проведет аналогичные аукционы по поиску подрядных организаций на выполнение документов территориального планирования. Можно ожидать, что для ряда районов вопросы формирования генерального плана территории будут принципиальными. Особенно для районов, прилегающих к крупным городам, таких как Ставропольский и Волжский.

Причем в Волжском р-не борьба за функциональные зоны будет даже несколько острее, нежели в Ставропольском, поскольку границы прилегания к г. Самаре гораздо протяженнее, чем в Тольятти. Продажа приграничных к Самаре земельных участков происходила еще более интенсивно, чем даже в пригородных и находящихся недалеко от Волги сел в Ставропольском р-не. Причем в роли покупателей здесь успели отметиться представители практически всех ФПГ Самарской обл. Пока в Волжском р-не подготовка к конкурсу не началась. Но подготовка и принятие генерального плана однозначно станут одними из первых действий, которые совершит новый глава района Александр Адамов. Можно предположить, что ставленник Волгопромгаза был «командирован» в район под эту функцию.

Достаточно неоднозначная принадлежность нынешнего главы Волжского р-на к одной из наиболее влиятельных ФПГ области — Волгопромгазу — свидетельствует о том, что многих обладателей земельных участков в пригороде Самары могут ждать достаточно неприятные моменты торга за функциональную принадлежность их земель. И, соответственно, за их экономическое будущее.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.