Приватизационное ноу-хау

Наталья Матвеева, Павел Соколов

Последний сезон

Как стало известно «Хронографу», аттракционы парка Центрального р-на работают последний сезон. Осенью они будут демонтированы, и перед глазами общественности предстанет участок земли, украшенный пнями и оголенными фундаментами. Видимо, через это необходимо пройти перед тем, как на этой территории появится частный инвестор. После тотальной запущенности парка будет крайне нелогично выводить на улицу пикеты недовольных граждан, протестующих против ивестпроектов на территории парка.

11 июня в ТГД должны были пройти депутатские слушания, на которых ожидалось рассмотрение концепции развития парка Центрального р-на. Как считают некоторые эксперты, это могло ускорить процесс оформления земельного участка и его передачи на баланс ОАО «Сити Парк». Однако слушания решили отложить до осени. Как объясняют специалисты рабочей группы, причина заминки кроется в наличии интересов тех, кто успел построить на территории парка так называемые временные сооружения. «Нам пока не удается в рамках рабочей группы выработать единое мнение. Кроме того, никакое развитие невозможно без оформления земельного участка, в частности его границ», — пояснил генеральный директор ОАО «Сити Парк» Олег Москалев. ОАО «Сити Парк» было зарегистрировано еще 26 июня 2000 г. Его первым генеральным директором был Нурали Асадов. До этого он был директором МП «Парк культуры и отдыха Центрального р-на». Вскоре этого МП не стало, его функции исполняло ОАО «Сити Парк». Единственным акционером ОАО «Сити Парк» по сей день остается мэрия Тольятти. Но если на момент учреждения уставный капитал ОАО «Сити Парк» составлял всего 83,49 тыс. р., то 8 февраля 2007 г. его уставный капитал был увеличен до 774 тыс. р. Причем это было сделано путем внесения имущества. Имуществом мэрии на данной территории являются обветшалые постройки, ограждения из чугуна, зеленые насаждения и земельный участок. Земельный участок — это единственное, что мэрия пока не может внести в уставный капитал своего ОАО.

Нерентабельный объект

Сегодня мэрия пытается исключить временные постройки, принадлежащие сторонним лицам, из границ парка, посулив им равнозначные участки в городе. Делается это якобы под предлогом того, что на территории парка должны появиться более «фундаментальные» проекты. Причем на сегодня уже известно несколько вариантов развития парка Центрального р-на. Начиная со скромного инвестиционного проекта на 10 млн. р., представленного широкой общественности, до совсем уж фантастического — застройки этого места крупным бизнес-центром. Участники рабочей группы не скрывают, что инвесторы едва ли не стоят в очереди и любой проект хорош, раз он способен подтолкнуть мэрию к оформлению земельного участка.

Тем не менее работа по вырубке деревьев с перспективой высадки новых сохраняет возможность для освоения бюджетных средств на этой территории. Причем чиновники утверждают, что повальная вырубка деревьев никак не связана с планами потенциальных инвесторов.

Более того, никакой необходимости, кроме желания со стороны подрядчика освоить бюджетные деньги, заложенные на городскую программу озеленения, тоже не было. В то же время все то, что сегодня происходит с парком, напоминает обычный процесс подготовки объектов муниципальной собственности под конкретного инвестора. После первой волны «благоустройства» это место утратило свое социальное значение. Второй параметр, который учитывают, отдавая городские объекты в частные руки, -рентабельность предприятия. Как и во многих других случаях, преобразование МП в ОАО «Сити Парк», если судить по представленным документам, не дало ожидаемых финансовых результатов. Начиная с 2001 г. величина активов ОАО «Сити Парк» сократилась с 4,23 млн. р. до 1,8 млн. р. (по данным на конец 2005 г. — Прим. ред.). Величина основных средств компании за этот период также снизилась с 1,9 млн. р. до 1,4 млн. р. При этом доля краткосрочных обязательств выросла со 183 тыс. р. до 1,08 млн. р. Кредиторская задолженность увеличилась со 183 тыс. р. до 954 тыс. р. Оборот ОАО «Сити Парк» по итогам 2005 г. составил 3,8 млн. р. Однако год был закончен, впрочем, как и все предыдущие, с убытками.

Наглядной иллюстрацией того, насколько мэрия Тольятти заинтересована в рентабельности ОАО «Сити Парк», до сих пор служат аттракционы, которые каждый год возникают на Центральной площади, рядом с парком. Выходит, что необходимо только найти подходящего инвестора. Не исключено, что активность действующего руководителя ОАО «Сити Парк» мешает скорейшему оформлению данного земельного участка. В его инвестиционном проекте сказано: «Управление проектом будет осуществляться Москалевым Олегом Николаевичем». Наверное, это устраивает не всех (см. комментарии). Следует напомнить, что ОАО «Сити Парк» неоднократно предпринимало попытки оформить в мэрии земельный участок надлежащим образом. Однако до сих пор границы парка определены только в проекте. Управление архитектуры Тольятти в свою очередь неоднократно сообщало Москалеву, что проект границ по тем или иным причинам не может пройти юридическую экспертизу мэрии.

В то же время в составе рабочей группы по разработке концепции развития парка Центрального р-на, судя по всему, есть фигуры, у которых, возможно, уже сформировалось собственное представление о том, как и на каких условиях следует развивать парк Центрального р-на в формате ОАО «Сити Парк». На сегодня сохраняется вероятность того, что контрольный пакет ОАО«Сити Парк» может уйти частным структурам, минуя аукционы, на вполне законных основаниях.

Отработанная схема

О том, как это делается, можно понять на примере создания ОАО «Космос-Арт» или ОАО «Центральный рынок». Обе эти компании объединяет то, что главной их ценностью является земельный участок, на котором расположены принадлежащие им объекты. В обоих случаях доля мэрии в момент создания этих ОАО составляла 49%. При этом мэрия вкладывалась земельным участком, как в случае с МП «Рынок Центрального р-на», или объектом недвижимого имущества, как в случае с МУП «Кинотеатр «Космос». И там и там оценка имущественной доли мэрии осуществлялась таким образом, что цена вложения муниципалитета не превышала 49%. Так, например, 20 февраля 2001 г., в момент учреждения ОАО «Космос-Арт», вклад мэрии оценили в 1,16 млн. р. — этого хватило на 49%. 51% отошел в собственность так называемого инвестора ООО «Авто-Комплект».

ООО «Авто-Комплект» вложилось в проект развития культурно-развлекательного центра, который должен был бы появиться на месте кинотеатра «Космос».

Таким образом, 51-процентный пакет акций обошелся ООО «Авто-Комплект» в 1,207 млн. р. После того как к 2005 г. под местом бывшего кинотеатра «Космос» был оформлен и передан в собственность ОАО «Космос-Арт» земельный участок, уставный капитал ОАО «Космос-Арт» был увеличен почти в два раза с сохранением долей. После этого решение мэрии продать свою долю посредством публичных торгов для ООО «Авто-Комплект» не составило никакой угрозы. Сегодня ОАО «Космос-Арт» полностью частная компания.

ОАО «Центральный рынок» было зарегистрировано 9 февраля 2006 г. с уставным капиталом 30,73 млн. р. К этому моменту мэрия уже успела оформить земельный участок под своим муниципальным предприятием, площадь которого составляет около 4 га. Параллельно с этим ООО «Центральный рынок» сформировало пакет документов, подтверждающих затраты, понесенные компанией в ходе строительства объектов недвижимого имущества на территории муниципального рынка. Доля ООО «Центральный рынок» была оценена в 15,674 млн. р. против земельной доли мэрии в 15,059 млн. р. В результате у мэрии опять оказался пакет в 49%, а пакет в 51% перешел в частную собственность, минуя публичные торги. Просто были учтены права соинвестора, которому сегодня, скорее всего, как и ООО «Авто-Комплект», уже нет причин волноваться по поводу желания мэрии продать свою долю с аукциона.

В случае с ОАО «Сити Парк» возможна аналогичная комбинация. К моменту, когда будет сформирован, оформлен и выделен земельный участок, на территории Центрального парка неким инвестором уже будет возведено какое-то строение, которое будет вписываться в концепцию развития парка. Можно предположить, что цена этого строения не намного превысит стоимость оформленного участка. После чего случится увеличение уставного капитала ОАО «Сити Парк», т. к. мэрии потребуется внести в состав его имущества земельный участок. Однако этот земельный участок уже будет неразрывно связан с новым строением. Вполне возможно, в мэрии предпочтут отнестись к интересам инвестора с уважением, поэтому ему будет предложено тоже принять участие в размещении допэмиссии путем обмена его имущества на акции ОАО «Сити Парк». Далее мэрии уже ничто не будет мешать избавиться от остатка акций путем выставления их на аукцион.

Хотя все может пойти и не по традиционному для тольяттинской мэрии сценарию. Но для этого нужно только волевое решение главы города.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.