Федералы всех застроят

Ольга Серова

Привлекательный регион

Самарский рынок пока является новым и неосвоенным для инорегиональных инвесторов. Так, например, в сегменте офисной недвижимости участие местных девелоперов достигает 90%. В последние годы эта ситуация начинает изменяться, все чаще стали поступать предложения местным строительным компаниям стать соинвесторами проектов на самарском рынке вместе с федеральными игроками. Многие крупные компании стали проводить мониторинг строительных рынков регионов и прежде всего городов-милионников, к которым и относится Самара.

«Основным локомотивом продвижения в макроэкономическом плане следует считать инвестиционный климат и экономическое положение региона: чем сильнее экономически регион, тем привлекательнее он для девелопера и тем мощнее региональная экспансия, — уверен аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченков. Например, в Костроме до сих пор еще нет ни одного гипермаркета, что связано с медленными экономическими темпами развития Костромской обл. и низким уровнем доходов населения».

Именно фактор недостаточной платежеспособности регионов был главной сдерживающей силой проникновения федеральных компаний на местные рынки. Область сегодня догнала показатели начала 90-х гг., что говорит о резком росте динамики развития. Это привлекло в Самару крупные бизнес-структуры. «Выгодное местоположение, развитая транспортная инфраструктура, большое количество реализуемых инвестиционных проектов, мощная промышленная база делают регион привлекательным для бизнеса, а значит и для девелоперов», — уверен Сергей Фильченков. Сегодня область занимает первое место в ПФО по уровню среднемесячного дохода, имеет достаточно низкую кредиторскую задолженность, показывает рост торгового оборота, проводит активную инвестиционную политику.

С приходом в регион таких структур, как ОАО «Роснефть» и ФГУП «Рособоронэкспорт», область приобрела новые рычаги для дальнейшего экономического роста и определенные преференции в развитии, что сказалось и на девелоп-менте. За последние годы в Самару пришли такие крупные девелоперские компании, как «БЭЛ Девелопмент», «РТМ Девелопмент».

Политический аспект

На развитие федерального девелопмента в регионе повлияли и политические факторы. Когда у власти в должности мэра Самары находился Георгий Лиманский, город развивался в основном посредством точечной застройки, земля распределялась произвольно среди местных игроков, отсутствовала единая стратегия развития. Крупные московские компании, не владеющие административным ресурсом, фактически были лишены возможности получить землю на местном рынке. «Сейчас мы приходим к пониманию того, что город должен развиваться в рамках целостной масштабной концепции, именно исходя из этого был принят генплан. В связи с этим привлечение внешнего инвестора становится особенно актуальным», -считает заместитель директора торгово-офисного центра «Информатика» Игорь Рязанов.

По мнению генерального директора СК «Портал» Игоря Михеева, участники строительного рынка, как местные, так и федеральные, ясно увидели, что и областная, и муниципальная власти поставили перед собой задачу создать четкие и понятные «правила игры» при предоставлении земельных участков под строительство, создать одинаковые условия для всех инвесторов. «Все это идет на пользу развитию рынка застройки в Самаре и, естественно, привлекает иногородних инвесторов в наш город», — делает вывод Игорь Михеев. Кроме того, приход девелоперов в регион создает благоприятный имидж местным властям.

Однако игроки строительного рынка уверены, что пока в Самаре не будут проводиться аукционы по предоставлению земельных участков, нельзя говорить о широкомасштабной экспансии федеральных компаний в Самаре. В настоящее время внешние девелоперы могут только перекупать землю у местных игроков. Поэтому заход в Самарский регион осложняется для федеральных девелоперов необходимостью поиска партнера на местном рынке.

В настоящее время преимущественным направлением девелопмента в регионах является торговая недвижимость, что обусловлено приходом крупных ритейлерских сетей. «Однако и в Самаре, и в других городах постепенно набирает обороты строительство офисной недвижимости, что связано с общим трендом региональной экспансии крупных компаний в регионы и необходимостью постройки крупных офисных площадей класса А», — считает Сергей Фильченков. Хотя, по мнению Игоря Михеева, наиболее привлекательным для федеральных девелоперов является жилищное строительство, т. к. его потенциальные объемы, платежеспособный спрос в разы превосходят другие направления застройки.

Аналитики выделяют еще несколько факторов, которые препятствуют активному проникновению девелоперов на местный рынок. Во-первых, региональные рынки менее доходны, чем московские и питерские. «Недвижимость обеих столиц дорожает несравнимо более значительными темпами, чем в любом региональном или губернском центре», — говорит генеральный директор ЗАО «Эл-Траст» Валерий Мартынов. Пока не заполнены ниши столичных рынков, на региональный сегмент девелоперы не обращают внимания. К тому же, по словам Мартынова, «в регионах исполнение проектов сложнее, без участия партнера внутри региона их реализация зачастую невозможна». По данным на 2004-2005 гг., различие в доходности проектов в федеральных центрах и регионах достигало десятикратного.

Укрупнят проекты

Второе препятствие экспансии московских и питерских компаний в регионы — специфика местного административного ресурса. Большие возможности инвестирования федеральных девелоперов еще не говорят об успешности проникновения на региональный рынок, т. к. очень важно учитывать интересы местной бизнес-элиты. Еще один тормоз федеральной экспансии — это масштабность проектов. Всех московских и питерских девелоперов интересуют проекты уровня микрорайонной застройки или крупные деловые центры, которые сразу бы позиционировали себя как значимые объекты недвижимости, занимая от 5 до 10% рынка.

В Самаре превалируют локальные проекты, которые неинтересны застройщикам Москвы и Петербурга. «С учетом того, что город очень плотно застроен, и пока администрация готова отводить на тендеры земли, пригодные максимум для квартальной застройки, можно прогнозировать, что в ближайшие 3-4 года столица губернии не будет интересна федеральным девелоперам», — заявил Валерий Мартынов. Эту ситуацию может изменить распространение на регион федеральных программ, масштабность которых очень велика. Пока в городе существуют только локальные аналоги проектов «Доступное жилье», «Жилье военнослужащим», в реализации которых принимают участие местные застройщики.

Федеральная экспансия представляет собой угрозу для локальных игроков. Но пока самарские девелоперы не опасаются московских или питерских компаний. «Прежде всего это связано с тем, что местные игроки прочно закрепились на рынке и пользуются определенной поддержкой местных администраций», — считает Сергей Фильченков. Кроме того, далеко не все проекты, которые могут заинтересовать локальных игроков, интересны федеральным девелоперам, и, со своей стороны, проекты, которые осваивают внешние инвесторы, часто не под силу локальным игрокам. «Поэтому сосуществование локальных и федеральных игроков продолжится, но в разных нишах», — заключает Фильченков. С другой стороны, приход крупных девелоперов вытеснит с рынка мелкие и даже средние строительные компании, которые не выдержат конкуренции.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.

Справка:

Федеральные компании, которые планируют зайти в Самару:

1. Региональная управляющая компания «Родэкс Самара» (дочерняя структура Rodex Group) приступила к реализации первой очереди проекта строительства поселка класса «люкс» в 16 км от Самары. Объем инвестиций составит около $20 млн. Всего московский холдинг планирует построить в Самаре 3 коттеджных поселка, вложив $100 млн.

2. Московская ГК САВВА планирует покупку строительных площадок на самарском рынке под масштабную жилищную застройку. Для этого в Поволжье была создана дочерняя структура холдинга ОАО «Волга строй групп» (ВСГ). До конца 2007 г. ВСГ начнет строительство 170 тыс. кв. м жилья. В приобретение активов местных ЖБИ, модернизацию мощностей и покупку земли САВВА инвестировала 570 млн. р.

3. ООО «Международное логистическое партнерство» (MLP) планирует создать в городе логистический комплекс класса А (200 тыс. кв. м).

4. Логистическая компания «Евросиб» выкупила 60 га земли в районе Смышляевки для строительства железнодорожного терминала, несколько складских помещений класса А и В, логистический центр.

5. Международная сеть отелей Kempinski планирует построить в ближайшие 3 года более чем 20 гостиниц, в том числе и в Самаре. Инвестиции в строительство гостиницы 5 звезд на 250 мест могут составить порядка $150-200 млн.

6. Московская компания «Офис Регион» планирует строительство офисного центра класса А «Мономах». Девелопер завершает оформление прав на земельный участок по ул. Венцека. Окончание строительства намечено на 2010 г. Площадь центра составит от 12 до 14 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект составит 400 млн. р.

7. «Кловер Групп» планирует возвести на месте фабрики-кухни деловой центр площадью более 80 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составят почти $200 млн.

8. Московская ГК «Каширский двор» планирует построить в Самаре торговый центр площадью 60 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составят около $80 млн. Сейчас осуществляется оформление разрешительной документации на участок.