Строители на перепутье

Павел Соколов

Небескорыстная поддержка

В период предвыборной кампании мэра тольяттинские строители подписали соглашение с кандидатом на пост мэра Анатолием Пушковым. Эта инициатива была поддержана руководителями таких тольяттинских строительных компаний, как ЗАО «Химэнергострой», ЗАО «ТольяттиСтройЗаказчик», ПСИ «Соцкультбытпроект», ЗАО «ТЗ ЖБИ», ЗАО «Электромонтаж». 14 февраля они участвовали в церемонии подписания этого документа (см. «Хронограф» №6 (221) от 18.02.08). По окончании выборов, во время чествования Пушкова в «Парк-Отеле» в роли вновь избранного мэра, представители строительного сектора лишний раз попытались напомнить ему, что он стал мэром в том числе и благодаря их поддержке. Якобы они дали ему около 30 тыс. голосов.

Примечательно, что предшественник Пушкова на посту мэра Тольятти Николай Уткин тоже пользовался поддержкой строителей во время своих предвыборных кампаний. Однако Тольятти от этого взаимного интереса так и не получил импульса к росту. Вместо этого строительная отрасль города, наоборот, оказалась в режиме стагнации. Разрешения на строительство в период 2006-2007 гг. удалось получить единицам застройщиков. Сдать построенные объекты в эксплуатацию удалось еще меньшему количеству компаний. Во многом это было обусловлено крайне сложной и непрозрачной процедурой оформления разрешительной документации. А это, в свою очередь, стало следствием того, что в период уткинского правления Тольятти был вынужден расти путем уплотнения застройки. Новые торговые центры появлялись на месте подземных гаражных кооперативов (ТЦ «Ленинский», ТЦ «Омега», ТЦ «Планета»), новые жилые дома появлялись в виде вставок или одиночных построек на небольших клочках земли внутри кварталов. Подобный путь развития неминуемо должен был привести к дефициту свободных территорий, что к середине 2000-х гг. и произошло. Однако это не стало поводом для того, чтобы тольяттинская мэрия официально занялась ревизией всех так называемых условно вакантных земельных участков, формированием этих участков (разработка проекта границ, межевание и постановка на кадастровый учет) и подготовкой пакета техусловий для дальнейшего предоставления этих участков застройщикам уже на конкурсной основе. Мэрия не спешила этим заниматься даже с учетом того, что принятый в декабре 2004 г. Земельный кодекс РФ предписывал начиная с октября 2005 г. предоставлять муниципальные земли под жилую застройку только путем проведения открытых торгов (см. «Хронограф» №8 (80) от 09.03.05). Между тем чиновниками был найден обходной вариант этих норм. На аукцион можно было выставлять только сформированные участки при наличии на них пакета техусловий. Мэрия попросту не занималась этой работой. С 2005 г. было подготовлено всего два аукциона. При этом основная масса застройщиков шла по пути поиска условно вакантных несформированных участков.

Дальнейшее получение разрешительной документации требовало прохождения сложнейшей процедуры согласования проекта, проведения его сквозь сито инвестиционной комиссии при мэрии, перечисление 2,5% от объема запланированных инвестиций в городской Центр проектного финансирования при мэрии (известен как Фонд проектного финансирования), оплату 15% от кадастровой стоимости запрашиваемого земельного участка и т. д. В этих условиях нередко застройщикам приходилось обращаться к услугам «компетентных лиц» для получения гарантии прохождения всех этапов согласования.

Ложные впечатления

Было бы крайним заблуждением утверждать, что этот механизм появился в результате некомпетентности чиновников и отсутствия управляемости в мэрии Тольятти. Об этом можно судить по ряду фактов. В Тольятти еще в 2004 г. был принят генплан, в то время как в Самаре генплан был принят только в марте т. г. (см. «Хронограф» №10 (225) от 17.04.08), а в Москве и Санкт-Петербурге он еще на стадии разработки. Также Тольятти был одним из немногих городов, в котором система кадастрового учета земель была разработана еще в 2003 г. Серьезную заслугу в этой работе приписывали бывшему председателю Горземкома, начальнику управления земельными ресурсами мэрии Наталье Немых. Помимо этого, она считалась одним из самых компетентных людей в мэрии в вопросах земельного законодательства. Сомнительно, что в городе могли быть такие вакантные участки, о которых бы она ничего не знала. Не менее информированными являлись директор МУ «Архитектура и градостроительство» Виктор Веретенников, руководитель управления архитектуры мэрии Александр Кирьяков. Но это не мешало формированию мифа об управленческом хаосе, царившем в тольяттинской мэрии, и, как следствие, сохранению сложного механизма освоения вакантных земельных участков в обход проведения торгов. Это укрепило коррупционную составляющую при решении земельных вопросов.

На этом фоне новому мэру Тольятти предстоит провести серию непопулярных для местных застройщиков решений: перевести процедуру выделения земельных участков в формат открытых торгов, снизить темпы уплотняющейся внутриквартальной застройки, перейти к освоению новых незастроенных территорий. Сомнительно, что поддержавшие на выборах Пушкова строители воспримут это с должным энтузиазмом. Свободных земельных участков, пригодных под жилую застройку, внутри города осталось мало, поэтому реализация их через аукцион способна весьма существенно поднять на них цену. Решение об освоении новых территорий и вовсе может отодвинуть на обочину местных застройщиков.

Вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» существенно ограничил возможности небольших строительных компаний по привлечению средств на строительство жилых домов. В этой связи точечная застройка была чуть ли не единственным выходом для удержания строительной отрасли на плаву. В этом случае нет необходимости вкладывать серьезные средства в инженерно-коммунальную инфраструктуру, да и обороты при строительстве одного-двух домов несопоставимо ниже, чем если бы пришлось поднимать целый микрорайон. Более того, для освоении новых территорий помимо денег на покупку больших участков земли потребуются средства на разработку градостроительной документации, расчет и согласование техусловий, строительство коммунальной инфраструктуры.

Только после всего этого можно говорить о начале возведения домов. Так, например, для возведения целого микрорайона требуется, по данным экспертов «Хронографа», порядка 2-3 млрд. р. И это без учета всех перечисленных затрат, не связанных непосредственно с самим строительством.

Сменят ресурс

Не нужно быть большим специалистом, чтобы понять, что такими средствами не обладает ни одна из местных строительных организаций. Ни один из местных банков не в силах выступить в роли единого финансового партнера в проектах подобного рода. Выбор в такой ситуации небогатый: вхождение на местный рынок крупных иногородних компаний федерального уровня либо создание альянсов соинвесторов. Второй вариант маловероятен, т. к. если бы он был возможен, то мог быть реализован еще вчера. Подтверждением тому могла служить неудавшаяся попытка АВТОВАЗБАНКа в 2006 г. объединить тольяттинских строителей в рамках заявленной программы «Метры гарантированы». Проект банка получил серьезное развитие только в Самаре, где у самарских акционеров АВТОВАЗБАНКа позиции в строительной отрасли более устойчивые чем в Тольятти. Что касается инициатив АВТОВАЗБАНКа участвовать в инвестировании в строительство, то еще в апреле 2007 г. один из его основных акционеров Николай Таран озвучил планы по созданию некоего банковского альянса с участием АВТОВАЗБАНКа, Первого объединенного банка и банка «Солидарность» для соинвестирования в крупные региональные строительные проекты. Однако с уходом с поста губернатора Самарской обл. Константина Титова об этом проекте больше не упоминалось. Что может служить очередным подтверждением того, что административный ресурс в вопросе развития строительной отрасли занимает одно из ключевых мест. Другими примерами зависимости строителей от органов власти можно считать уголовное преследование и арест руководителя департамента архитектуры и строительства мэрии Самары Сергея Бахчева (см. «Хронограф» №11 (226) от 24.03.08), загадочное самоубийство его бывшего заместителя Александра Алешина (см. «Хронограф» №12 (227) от 31.04.08), приговор суда и лишение свободы сроком на 7 лет бывшего мэра Тольятти Николая Уткина (см. «Хронограф» №6 (221) от 18.02.08). Поэтому то, что на территории Самарской обл. федеральные строительные компании присутствуют лишь фрагментарно, говорит лишь о том, что столь ограниченное их присутствие было выгодно предыдущим региональным и муниципальным властям. У нынешних представителей региональной и тольяттинской муниципальной власти нет причин для удержания подконтрольных территорий от крупных иногородних строительных компаний.

Между тем будет не совсем правильно идти на поводу у тех, кто в очередной раз может начать укреплять миф о том, что приход «москвичей» грозит выводом из региона финансовых потоков. Специфика строительной отрасли такова, что своей активизацией она оживляет работу других отраслей: производства строительных материалов, транспортной отрасли, проектировочной деятельности, логистики, дорожного строительства, малой энергетики.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.