Коммунальная война

Константин Грайко

Товарищество раздора

По мнению специалистов, наиболее прогрессивной и оптимальной формой управления многоквартирным домом является товарищество собственников жилья (ТСЖ). Но создание ТСЖ оправдано только на базе нового или полностью отремонтированного дома, оборудованного домовыми приборами учета и системами автоматизации. Кроме того, в идеале ТСЖ подразумевает прямые договоры с энергоснабжающими и обслуживающими организациями. ТСЖ вправе передать часть функций по обслуживанию жилфонда в какую-либо управляющую компанию (УК) либо заключить договор с УК на полное управление, но в последнем случае существование ТСЖ не имеет смысла.

Процедура создания ТСЖ на сегодняшний день достаточно проста. Надо предоставить в нотариальную контору протокол собрания, в котором указано, что 51% собственников проголосовали за организацию ТСЖ. После регистрации устава надо заплатить госпошлину и зарегистрировать вновь созданное предприятие в налоговом органе, после чего документы передаются в регпалату и ТСЖ считается созданным.

Привлекаемые тем, что платежи собственников жилья аккумулируются на лицевом счете ТСЖ и практически неподконтрольны ни государственным, ни муниципальным структурам, на рынке управляющих компаний появляются игроки, ранее не занимавшиеся данным видом деятельности, но увидевшие для себя возможность заработать. В принципе, здоровая конкуренция еще никому не вредила, но зачастую методы входа в рынок у некоторых фирм достаточно неадекватны. Известны случаи подделывания подписей в протоколах общих собраний, есть информация, что людей просто вынуждают подписывать заявления о вступлении в ТСЖ путем разного рода психологического воздействия.

В пользу заключения договора на управление домом с новоявленной УК приводится тот факт, что крупные, давно работающие УК до сих пор не делали ремонтов, плохо вывозили мусор, не содержали подъезды в чистоте и т.д. Здесь следует отметить, что до сих пор не появлялись и небольшие частные УК. Причина кроется в том, что до нынешнего года потоки коммунальных платежей проходили через муниципальные структуры, а затем перераспределялись между УК. При этом часть средств оставалась в распоряжении МУ «ДЖКХиС», а управляющим компаниям денег хватало только на поддержание жилого фонда в безаварийном состоянии. Теперь ситуация изменилась, и денежные потоки пошли непосредственно через управляющие компании. В дальнейшем все будет зависеть только от того, насколько грамотно и рационально будут эти средства осваиваться.

17-й меняет курс

10 января 2008 г. часть жителей дома №17 по б-ру Королева (одноподъездный 16-этажный дом) были несколько удивлены появлением в подъезде человека в форме охранного предприятия «Гром». Еще более они удивились, узнав, что теперь они являются членами ТСЖ, председательствует в котором жительница квартиры №85 вышеозначенного дома Людмила Исайкина, а регистрация ТСЖ датирована ноябрем 2007 г. Недоумение вызывает то, что буквально месяцем раньше закончилось заочное голосование жильцов по выбору способа управления. В распоряжении «Хронографа» имеется «Протокол №1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Тольятти, б-р Королева, д. 17, проведенного в форме заочного голосования», датированный 19 октября 2007 г. Согласно этому документу выбранным способом управления стало управление управляющей организацией. В качестве управляющей организации было выбрано ОАО «УК №2». Кворум имелся, и собрание было признано правомочным. 10 декабря 2007 г. мэрия издала распоряжение №8160- 2/р, согласно которому вышеозначенный дом был исключен из перечня муниципального имущества в пользу ОАО «УК №2», а порученческий протокол №79 от 18 декабря 2007 г. подтверждает, что с 1 января 2008  г. управление домом должно осуществляться УК №2.

Какими факторами руководствовалась Людмила Исайкина, начиная экстренную кампанию по организации ТСЖ и заключению договора с ООО «МАИ+ЗН», не совсем понятно. Помимо того, не была соблюдена процедура организации собрания, на котором решался вопрос создания данного ТСЖ. По действующему законодательству должны быть оповещены все без исключения собственники жилых помещений данного дома. Они должны быть ознакомлены с повесткой собрания и получить листок голосования. В данном доме в собственности муниципалитета находится 1095 кв.м жилья при общей полезной площади 6178,1 кв.м, т.е. около 18%. Никаких уведомлений о проведении собрания по вопросу организации ТСЖ ни в Департамент управления муниципальным имуществом мэрии (ДУМИ), ни в МП «Департамент ЖКХ» или в ОАО «УК №2 », имеющих доверенности на представление интересов муниципального образования т.о. Тольятти, не поступало.

Кроме того, встает вопрос правомерности начала действия договора на оказание агентских услуг между ТСЖ и ООО «МАИ+ЗН», подписанного Людмилой Исайкиной и директором ООО Игорем Брауном. Дело в том, что данный договор должен был вступить в действие с 1 января 2008 г., но на этот момент не прекращено действие договоров управления многоквартирным домом с ОАО «УК №2», заключенных в рамках общего собрания собственников помещений. Более того, ООО «МАИ+ЗН» не может предоставлять коммунальные услуги жителям данного дома, поскольку отсутствует ряд необходимых для этого договоров. По словам директора МП «Департамент ЖКХ» Виктора Попова, с ОАО «ТЕВИС» договор на тепло- и водоснабжение вышеозначенным ТСЖ либо ООО «МАИ+ЗН» не заключен.

В ОАО «Лифтэлектросервис» (ЛЭС) подтвердили, что имеется письмо от 21 декабря 2007 г. с просьбой рассмотреть возможность заключения договора на обслуживание лифтового хозяйства в доме №17 по б-ру Королева, находящегося в управлении ООО «МАИ+ЗН». Но, как пояснил генеральный директор ОАО «Лифтэлектросервис» Александр Зайцев, согласно действующему порядку ЛЭС не имеет права этого делать, т.к. в настоящий момент действует договор с ОАО «УК №2» на обслуживание лифтов в вышеозначенном доме.

В беседе с корреспондентом «Хронографа» генеральный директор ЧОП «Гром» Виталий Милохин подтвердил наличие договора с ТСЖ дома №17 по б-ру Королева, подписанный председателем ТСЖ Л.П. Исайкиной. Примечательно, что сама Людмила Петровна не отрицает того факта, что оплата услуг охранного предприятия производится Игорем Брауном. По мнению специалистов, услуги ЧОП по обслуживанию подобного объекта обходятся заказчику не менее чем в 120-150 тыс. р. в год.

Право на выбор

Большинство информационных систем и справочников определяют ООО «МАИ+ЗН» как организатора комплексного туристического обслуживания, хотя список лицензий на различные виды деятельности (от розничной торговли до строительных работ) впечатляет. Надо сказать, что многими видами бизнеса фирма действительно занимается. На сайте www.fondmai.ru, где «МАИ+ЗН» публикует список своих заслуг, можно прочитать, например, что фирма занималась реконструкцией системы теплоснабжения в школах №34 и №36, причем на протяжении трех лет. Что же касается непосредственно коммунальной деятельности в жилищном секторе, то до 2007 г. опыт «МАИ+ЗН» ограничивался единственным домом, в котором зарегистрировано ТСЖ 17-В-3, возглавляемое непосредственно Игорем Брауном. В течение прошлого года в управление «МАИ+ЗН» перешло еще 5 домов. На сегодняшний день в стадии решения находится вопрос о передаче управления ООО «МАИ+ЗН» вышеупомянутого дома по Королева, 17, и четырех 16-эта-жек в 1-м квартале по ул. Революционной. Можно отметить, что кроме «МАИ+ЗН» и ТСЖ 17-В-З, Игорь Браун стоит во главе предприятий с подобными названиями: региональный общественный фонд «МАИ», потребительский союз «МАИ-МТП», ООО «МАИ+3».

Интересен факт, что большинство домов, к которым проявил интерес Игорь Браун, это 14- и 16-этаж-ки. С точки зрения специалистов, это достаточно неудобные в управлении дома. Имея сложную инженерную структуру, они довольно дорого обходятся в обслуживании, но при этом их полезная площадь гораздо меньше, чем в многоподъездных домах меньшей этажности.

Однозначно обосновать тягу «МАИ+ЗН» к высоткам довольно трудно. Можно предположить, что жителей таких домов проще сагитировать в свою пользу, учитывая относительно небольшое количество квартир. А затем использовать пример данных домов для формирования положительного имиджа. Возможно, на первом этапе при этом придется вложить некоторую часть своих средств, сделать своего рода инвестиции в виде найма охраны или небольшого косметического ремонта в подъезде. Но не стоит забывать, что ООО в отличие от ТСЖ — коммерческое предприятие и целью своей деятельности имеет извлечение прибыли. Трудно предположить, что «МАИ+ЗН» будет заниматься благотворительностью и обеспечивать функционирование ТСЖ за счет своих средств и в дальнейшем.

Существует версия, что интерес к высоткам связан с возможностью сдачи в аренду крыши для размещения различного рода антенн и ретрансляторов (такси, сотовые операторы, провайдеры Интернет, автомобильные системы слежения и т.д.). Комментируя данное предположение, специалисты по сотовой связи отметили, что технологически уровень расположения антенны не столь важен, но предпочтение все-таки отдается наиболее высоким точкам. Стоимость аренды места под ретранслятор по договору может составлять 15-20 тыс. р. в месяц. Если умножить эту цифру на количество крыш, получится сумма, которая для фирмы с уставным капиталом в 10 тыс. р., объемом оборотных активов менее 1,5 млн. р. и чистой прибылью 72 тыс. р. (данные за 2006г.), окажется довольно ощутимой. Кроме того, информационно-аналитическая система «СПАРК-интерфакс» определяет дефицит стоимости чистых активов «МАИ+ЗН» в 77 тыс. р., а коэффициент обеспеченности собственными средствами — минус 0,07% (при нормативе 10% и выше).

Трудно поверить, что в доме, насчитывающем более 120 квартир, не проживает ни одного экономиста, аудитора или хотя бы бухгалтера, способного проанализировать экономическую деятельность предприятия за последние годы. В условиях рыночной экономики вполне логично провести хотя бы элементарную проверку состоятельности будущего партнера. Тем более что финансовые отчеты не являются коммерческой тайной и могут быть запрошены через налоговые или статистические органы.

Что заставляет людей обращаться к небольшим фирмам, практически не имеющим ни опыта работы в данном секторе рынка, ни материально-технических ресурсов для полноценного содержания жилого фонда, остается загадкой. Практически в каждой семье есть обманутые вкладчики, дольщики, пайщики и т.д. Но учиться на своих же ошибках в России не принято. Успокоенные перспективами пусть сиюминутной, но быстрой выгоды, граждане, не вникая в суть проблемы, продолжают попадаться на удочку популистских речей и обещаний.