Еще год на информирование населения

Елена Петрова

Каждый за себя

После 1 января 2008 г. мэрия будет вправе провести между управляющими компаниями конкурс на право управления многоквартирным домом, если собственники помещений в этом доме не выбрали способ управления. До этих пор им нужно сделать осознанный выбор между предусмотренными Жилищным кодексом формами. Это может быть либо непосредственное управление, либо товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо управляющая компания (УК). Для этого жители проводят собрание, о котором извещают за 10 дней до его проведения. На собрании голосуют только собственники квартир, решение принимается большинством, при этом голоса распределяются в соответствии с количеством метров, которые принадлежат жильцу.

При непосредственном управлении легче контролировать тарифы и качество услуг ЖКХ. Ведь каждый жилец оплачивает коммунальные услуги только за себя. А значит, не надо ставить домовой счетчик и отвечать за чужие долги. Большим минусом здесь является то, что при непосредственном управлении не создается юридическое лицо. Т.е. копить деньги на счете для будущего ремонта крыши, труб, лифтов и на другие цели будет невозможно. Единственный выход здесь, считают некоторые эксперты, — создание органов территориального самоуправления (ТОС). ТОСы имеют право аккумулировать на своих счетах требуемые средства, не подвергая риску банкротства расположенные на соответствующей территории отдельные дома.

По словам председателя ТОС №8 Татьяны Митрофановой, управление через ТОСы имеет еще один серьезный плюс. «ТОС согласно 131 ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления» финансируется из бюджета. Поэтому жильцы многоквартирного дома при наличии расчетного счета дома могут получать бюджетные средства на программу благоустройства домов или на капремонт. Это можно делать, используя счет ТОСа». Именно при этой форме, говорит Татьяна Митрофанова, жители используют свое непосредственное право на местное самоуправление. «Если все получится, то ТОСу могут передать дом с технической документацией в управление».

Некоторые специалисты не признают право ТОС участвовать в управлении домом. Они уверены, что он может проводить только разъяснительную работу.

Непосредственную форму управления рекомендуется выбирать жильцам старого жилфонда. Руководитель отдела по работе с ТСЖ МУ «ДЭ, ЖКХ и С» Надежда Дранч считает, что самостоятельная форма управления возможна в 3-4-квартирном доме. В Тольятти такую форму не выбрал пока никто.

Для инициативных

Если жильцы останавливаются на такой форме управления, как ТСЖ, они должны узнать, есть ли среди собственников достаточно компетентные лица, способные решать задачи, с которыми ранее не сталкивались. Речь идет о заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, контроле за общедомовыми счетчиками и качеством поставляемых услуг, а также за содержанием придомовой территории.

Плюсами ТСЖ является то, что жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами, могут нанять для обслуживания дома любую организацию, могут в нужный момент переизбрать правление, могут заключать договоры на пользование землей вокруг дома. В этом случае выгодным становится размещение в жилом доме магазина, парикмахерской или аптеки, поскольку плата за инфраструктуру или землю пойдет в общую копилку и может быть использована для ремонта или благоустройства территории.

Решение о проведении капитального ремонта, размещении в доме магазина и определении границ прилегающего к дому участка принимаются 2/3 голосов.

Главный минус ТСЖ — при такой форме производится общий расчет за коммунальные услуги со всего дома. То есть если долг возник по вине части жильцов, то страдают все: от электроэнергии, воды и отопления могут отключить весь дом. Кроме того, если жильцы не купят общедомовой счетчик, то поквартирные счетчики теряют смысл. ТСЖ является юридическим лицом со своим счетом, которое при желании тоже можно обанкротить, и здесь возникает опасность потери прав, связанных с собственностью на придомовую территорию и вспомогательные помещения дома. Хотя расчетный счет, по словам Надежды Дранч, дому открывать необязательно, потому что ТСЖ — это некоммерческая организация. Особенно сложным становится решение вопросов, связанных с утилизацией отходов. Процедура получения необходимой согласительной документации по утилизации отходов является долгой и дорогостоящей.

Вообще многое зависит от устава ТСЖ, который жители принимают на общем собрании. Но каких-то конкретных требований и нормативов на этот счет нет: устав принимается на основе общеюридических норм. Поэтому каждое ТСЖ самостоятельно определяет условия управления домом, вплоть до начисления или неначисления председателю заработной платы.

Если дом новый, то организация ТСЖ может не вызывать опасений. А вот если дом ветхий, то ситуация, конечно, не столь благоприятная. Ведь при этой форме на капремонт не предусмотрено выделение денег из бюджета. При создании ТСЖ собственники принимают дом со всеми недостатками, и пока не существует никаких нормативных документов, обязывающих муниципалитет устранять эти недостатки. У жильцов есть один способ получить деньги на капремонт. Точнее, вернуть. С января 2006 г. каждый собственник начал отчислять пени по графе «капитальный ремонт». И за этот год собственники могут посмотреть, как средства расходовались. УК, которые в нынешнем году обслуживают дома, предоставляют отчет по расходованию средств текущего капремонта. Оставшиеся средства они могут передать жильцам.

Форма ТСЖ обязательно предусматривает процедуру межевания земельного участка. В данный момент процедура межевания платная, а регистрация бесплатная. После этого происходит присвоение кадастрового номера и регистрация.

Вопросы субсидий и послаблений в области налогообложения еще не решены. По словам Надежды Дранч, правительство области периодически выделяет деньги в поддержку жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) по определенным целевым программам. Для ТСЖ пока ничего не предусмотрено. Известно, что оно будет отчислять единый социальный налог (30%); НДС на ремонтные работы (13%); налог на прибыль (24%). Хотя ТСЖ является некоммерческой организацией, которая не нацелена на прибыль.

Если ТСЖ самостоятельно будет управлять домом, то собственники сами составляют смету расходов. В любом случае самое выгодное время для организации ТСЖ — весна. Это подтвердила Надежда Дранч: «Накопленные за лето деньги помогут жильцам плавно вступить в отопительный сезон».

Собственники жилья проводят собрание, принимают решение о выборе формы управления, принимают устав, органы управления. После собрания следует регистрация в налоговой инспекции. Для этого необходимы два экземпляра устава, протокол общего собрания со списком собственников, которые приняли в нем участие. Нужно заплатить госпошлину, оформить заявление. ТСЖ регистрируют в течение двух недель. Для регистрации не требуется технический паспорт.

Если ТСЖ создается в новом доме, то застройщик передает всю строительную документацию органам управления ТСЖ. Если ТСЖ создается на основе муниципального фонда или фонда ЖСК, то жильцы могут запросить копии документов из городского архива, который находится в МУ «ДЭ, ЖКХ и С».

Информацию о государственной регистрации ТСЖ можно найти на официальном сайте Управления федеральной регистрационной службы по Самарской обл. — www.samregistr.ru.

Внешнее управление

Если жильцы выберут такую форму, как управляющая компания, то это даст им два основных плюса.

Первый: жильцам не надо будет заключать массу договоров с ресурсоснабжающими компаниями. У жильцов будет на все один договор — с УК. Второй плюс — жильцы сами могут организовать управляющую компанию. Оптимальным для этого вариантом является дом примерно в 300 квартир. Но при этом жильцы сталкиваются с теми же проблемами, что и при форме управления через ТСЖ. УК обслуживает несколько десятков домов, и если она задолжает энергетикам, без света оставят весь квартал. Если управляющая компания разорится, то вернуть затраченные средства жильцам будет практически невозможно. Поэтому при выборе компании в первую очередь надо обратить внимание на ее надежность, экономическую устойчивость, наличие материально-технической базы.

Особое внимание жильцам стоит обратить на текст договора, который предлагает управляющая компания. При этом сразу же можно поставить вопрос о капремонте: если УК соглашается на это условие, то не исключено долгосрочное сотрудничество.

Итак, прежде чем принять решение о форме управления домом, надо посмотреть на состояние дома, определить способность жителей к самостоятельному управлению, внимательно рассмотреть предложения со стороны управляющих компаний.

Аргументами для депутатов в пользу отсрочки решения о выборе формы управления домом стали старый и ветхий жилищный фонд, который нуждается в ремонте, и то, что обязательства бюджетов всех уровней при этом так и не определены. Кроме того, важнейшим препятствием является то, что имущественный комплекс — дома и участки, которые муниципалитеты намереваются передавать в частные руки, — должным образом не оформлен. Не проведено межевание, неизвестен общий перечень имущества. Не определились муниципалитеты и с льготниками, с требованиями к управляющим компаниям.

Все эти причины привели к отсрочке выбора формы управления домом. Решатся ли все назревшие проблемы до 1 января 2008 г. и не придется ли продлевать выбор формы управления до 2010 г., как это сделано с приватизацией жилых помещений, -большой вопрос. В любом случае отсрочка выбора не должна быть пустой тратой времени. Необходимо формирование рынка жилищно-коммунальных услуг, системы гарантий по отношению к жителям со стороны управляющих компаний, собственники жилья должны более качественно изучить законодательство и осознанно подойти к решению.

Справка:

По состоянию на 1 октября форму ТСЖ выбрали 274 дома, 499 домов определились с формой управления. Всего в Тольятти более 2 тыс. домов. Таким образом, около 70% домов могут быть выставлены мэрией на аукционы между управляющими компаниями.