«Долина» не светит

Юлия Абрамова

Обещать умеют

Презентация нового проекта малоэтажной застройки «Солнечная долина» состоялась 25 апреля 2014 г. Проект предполагалось реализовать в основном силами возглавляемого Дмитрием Жильцовым ООО СК «Новый город» в период с 2014 г. по 2018 г. рядом с незавершенным коттеджным поселком «Дубрава» (где-то в полях между пос. Смышляевка и Петра Дубрава). В октябре 2013 г. ООО СК «Новый город» взяло на себя обязательства достроить пос. «Дубрава» и удовлетворить права дольщиков в части получения ими около 300 домов. Ранее «Дубравой» занималось ООО «ИСК «Волга-Групп», но оно обанкротилось. Помимо удовлетворения прав дольщиков «Дубравы» ООО СК «Новый город» взяло на себя обязательства по завершению строительства двух других бывших объектов ООО «ИСК «Волга-Групп» — ЖК «Альбатрос» и ЖК «Монблан» — и удовлетворению прав дольщиков этих объектов.

В том же апреле в Волжском р-не Самарской обл. на территории предполагаемого строительства жилого комплекса «Солнечная долина» состоялась церемония закладки первого камня, которая дала старт рекламной кампании.

Все прошло достаточно помпезно. Для церемонии в поле даже выстроили сцену. «В апреле начинается строительство первой очереди, которое предполагает возведение 12 тыс. кв. м жилья и ключевых инфраструктурных объектов, всего же в ходе проекта будет построено около 500 тыс. кв. м жилой недвижимости», -сообщалось на официальном сайте ООО СК «Новый город» (http://sknovgorod.ru). Здесь же приводились слова Жильцова: «Уже после завершения первой очереди, которое произойдет в этом году, можно будет на практике посмотреть, как действуют и выглядят лучшие энергосберегающие технологии, оценить экономику их работы».

Если следовать этому высказыванию, то строительство первой очереди должно было стартовать еще в апреле, а к концу года должна быть сдана первая очередь микрорайона.

Массированная реклама и обещания дали о себе знать. Люди стали звонить в офис. По телефонам, указанным на сайте ООО СК «Новый город», потенциальных покупателей в июне и июле 2014 г. заверяли, что на площадку проводят коммуникации, завозят технику и необходимые материалы для начала строительства. Т.е. ведутся подготовительные работы. Те же заверения продолжились и в августе. «Площадка под строительство расчищена, подведено электричество, выкупили сети, поставили будки, но активная застройка начнется не раньше середины сентября», — пояснили в компании-застройщике. Странно, а почему не летом? Потенциальным покупателям даже были готовы предложить выбрать себе предполагаемое жилье и оставить телефон контакта, по которому им сообщат, когда нужно привезти деньги за «виртуальные» квартиры. Однако сомнения в том, что до конца года первая очередь построена так и не будет, укрепились после того, как удалось выяснить, что у застройщика проблемы с документацией.

Корреспондент «Хронографа» еще в июле побывал на площадке предполагаемого строительства. На тот момент никаких следов работ замечено не было: ни техники, ни рабочего персонала. В чистом поле наблюдалась только деревянная платформа-сцена, сторожевая будка и щит с информацией о компаниях, имеющих отношение к реализации проекта, и сроках сдачи комплекса. На прошлой неделе корреспондент «Хронографа» вновь посетил площадку, где, по словам менеджера СК «Новый город», уже «ведутся подготовительные работы». На деле территория, где предполагается строительство, выглядит словно так и не поднятая целина — заросшее травой поле. Как и месяц назад, здесь можно было наблюдать самодельную деревянную площадку, где проходила закладка первого камня, рекламный щит и почти заброшенную будку охраны. На вопрос, ведутся ли работы, охранник сообщил, что на данный момент никаких работ нет. С его слов, «недавно только провели электричество и воду», и теперь ему хоть есть что охранять — несколько временных столбов и провода.

Примечательно, что ход реализации проекта «Солнечная долина» на сайте ООО СК «Новый город» в разделе «Проекты» пока никак не отражен. Сведения об этой стройке содержатся только в новостной лен-

те сайта. Причем в подавляющем большинстве это перепечатки имиджевых статей из СМИ по теме презентации проекта «Солнечная долина». Но даже при внимательном изучении этих перепечаток можно обнаружить немало противоречивых моментов. Во-первых, представленные данные в некоторых случаях расходятся. Во-вторых, высказываются самые разные предположения относительно будущего проекта и благонадежности ООО СК «Новый город». В-третьих, указывается на возможную связь застройщика с одним из совладельцев обанкротившегося ООО «ИСК «Волга-Групп» Евгением Корчаком (партнер Петра Сивожелезова).

Можно привести еще ряд примеров. При этом практически нет информации от первых лиц о проекте «Солнечная долина» и о компаниях, которые займутся реализацией этого проекта. Как следствие, у внимательного читателя может возникнуть сомнение относительно серьезности намерений авторов проекта «Солнечная долина» и существующих у ООО СК «Новый город» возможностей для реализации оного.

Все из одного места

24 апреля 2014 г. накануне презентации проекта «Солнечная долина» начал работать сайт «жк-солнечная-долина.рф». На его создание авторы проекта деньги нашли. Из информации с этого сайта следует, что застройщиком и заказчиком объекта в одном лице является московское ООО «Солнечная долина» (СД), которое входит в группу компаний «Новый город». По данным ЕГРЮЛ, СД была образована в ноябре 2007 г. в г. Москве и до 20 сентября 2013 г. эта компания имела другое название — ООО «Строительный трест XXI». Под этой вывеской СД сотрудничала с предприятиями, входящими в структуру ООО «ИСК «Волга-Групп», а затем стала предъявлять им претензии в ходе дел о банкротстве. В частности, ООО «Строительный трест XXI» является одним из кредиторов ООО «Самарагорстрой», банкротство которого продолжается по настоящий день. Генеральным директором и единственным участником СД числится Дмитрий Жильцов.

Генеральным подрядчиком проекта «Солнечная долина» обозначено ООО «Секторстрой». Эта компания была создана 24 апреля 2012 г. Единственным участником и директором «Секторстроя» является Владимир Болдырев. Характерно, что на следующий день было зарегистрировано ООО СК «Новый город», которое позиционирует себя как компания, которая займется удовлетворением прав обманутых дольщиков «Волга-Групп». 100% долей в ООО СК «Новый город» также записано на Дмитрия Жильцова.

Генпроектировщиком проекта «Солнечная долина» названо ООО «Эн Си Инжиниринг» (ЭСИ). Эта компания была создана только 6 февраля 2014 г. с регистрацией в Москве. Гендиректором и единственным участником ЭСИ также является Дмитрий Жильцов. В мае 2013 г. в Самаре было зарегистрировано ООО Инвестиционная компания «Новый город» (ИК «Новый город»). 90% долей в уставном капитале ИК «Новый город» с момента ее основания принадлежит ООО СК «Новый город», 10% — директору ИК «Новый город» Борису Корневу. Вероятно, через ИК «Новый город», похоже, планируется частично привлекать средства на реализацию проекта «Солнечная долина». С учетом краткой истории указанных компаний подозрения в том, что они не имеют достаточного опыта для реализации проектов, подобных анонсированной ими «Солнечной долине», усиливаются.

«Потемкинская деревня»

Сомнения в реальности реализации проекта «Солнечная долина» в указанные сроки и с заданными параметрами вызывает и содержание сайта проекта. Все разделы содержат минимум информации, но эта информация подается обобщающими «красивыми» словами. К примеру, ключевые преимущества проекта преподносятся следующим образом: «Гармоничное совмещение коттеджной застройки с клубными домами, сочетающими таунхаусы, бунгало, двухкомнатные сьюты и студии», «современная архитектура и красота среды обитания» или «продуманные инфраструктура проекта, система дорог, планировочные решения жилья и прилегающих территорий». Однако генплан застройки на сайте не представлен.

Более-менее внятно говорится только о ценах на жилье разного формата. Создается впечатление, что содержание сайта исполнено так, что легко может ввести в заблуждение потенциальных покупателей. Описывая микрорайон как уже построенный, а инфраструктуру как действующую, авторы этого сайта отметили: «Особое внимание в проекте уделено системе детских инфраструктурных объектов. В «Солнечной долине» не просто созданы условия для организации досуга детей, но и построены отдельные объекты сад, школа, детские площадки и зоны отдыха, беби-клуб». Стоп, но пока там только заросшее бурьяном поле!

Также на сайте проекта рассказывается о «реализованном комплексном проекте организации инфраструктуры и благоустройства микрорайона». Ключевые элементы инфраструктуры: «Обогреваемые дороги, оснащенные дренажной системой»; «Система озеленения выстроена таким образом, что зеленые насаждения образуют непрерывную «зеленую сетку» по всей территории микрорайона»; «Продуманная система домашних и гостевых парковок». Ничего из этого на строительной площадке до сих пор нет.

Самые же большие вопросы возникают к документам, размещенным на сайте «Солнечной долины». Например, к проектной декларации СД. Окончание строительства здесь запланировано на II кв. 2017 г., а не на 2018 г., как указано на сайте ООО СК «Новый город». Кредиторская задолженность СД по состоянию на 23 апреля 2014 г., как следует из проектной декларации, почти в 2 раза превышала дебиторскую задолженность. При этом сметная стоимость строительства помещений проекта «Солнечная долина» площадью 194 480 кв. м (без определения стоимости наружных инженерных сетей) на уровне цен II кв. 2014 г. оценена почти в 5 млрд р. Как СД будет привлекать эти средства, учитывая, что оба земельных участка под строительство площадью 69 га и 52,2 га, которыми владеет компания, уже находятся в залоге, непонятно.

В проектной декларации по этому поводу говорится, что привлечение денежных средств будет осуществляться только на основании заключения договоров об участии в долевом строительстве. Однако дольщиков такой вариант после изучения документов СД вряд ли устроит: разрешение на строительство на участке площадью 52,2 га отсутствует, а разрешение на строительство на участке 69 га № RU 63007103-167 выглядит очень странно. Из него следует, что первая очередь проекта должна была быть построена еще в интервале III кв. 2007 г. — II кв. 2009 г., а вторая очередь — III кв. 2009 г. — I кв. 2010 г. Срок действия разрешения прописан так: «июня 2010 г.». Подписано оно было еще 7 июня 2007 г., когда компания СД не существовала еще даже на бумаге. Однако ниже сделана отметка о том, что выдано разрешение было 22 апреля 2014 г., а его действие продлено до «апреля 2017 г.». Возникает ощущение, что этот документ создан из частей двух разных документов. Возможно, это излишняя подозрительность. Но увиденное просто вынуждает проявлять дополнительные меры осторожности.

Ярким пятном выступает только предложение забронировать жилплощадь в микрорайоне до начала строительства после заключения договора и внесения некой суммы. Очевидно, инициаторы проекта «Солнечная долина» рассчитывают на привлечение средств от дольщиков. Другой вопрос, согласятся ли граждане вкладываться в будущую стройку на фоне таких странностей?

Анклавная застройка

Есть в истории с проектом «Солнечная долина» еще один очень важный нюанс. По всем признакам территория будущего напоминает анклавную. Она относительно удалена от существующих объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Следовательно, в случае появления обещаний продать потенциальным покупателям дома по относительно низкой стоимости квадратного метра важно подумать о последствиях. Обустройство анклавных территорий системами жизнеобеспечения требует дополнительных вложений средств. Причем немалых. До сих пор всегда это делалось за счет людей, которые поддались на покупку дешевого жилья в таких поселках. При этом сами земельные участки, на которых застройщик обещает возвести дома, как правило, в собственности у дружественных ему же лиц. Это сулит покупателям жилья очередные дополнительные и зачастую непомерные траты. Уже после заселения поселка платить придется за содержание инженерных систем, средств коммуникации, дорог и проезда по ним, за услуги управляющей компании, которую жителям предложат люди из ближайшего окружения того же застройщика. Причем реального выбора в таких случаях почти не остается. В чем-то схожая ситуация наблюдается сегодня в пос. «Ладья Благополучия», построенного лицами из окружения тольяттинского предпринимателя Юрия Пинегина в пригороде Тольятти (см. «Хронограф» №18 (505) от 2.06.14).

Если реализация проекта «Солнечная долина» пойдет по схожему с «Ладьей Благополучия» сценарию (а пока многое говорит именно в пользу этого), то это в очередной раз может привести к дискредитации майских указов президента РФ Владимира Путина. Так, например, указ президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» гласит: «В целях улучшения жилищных условий граждан РФ, дальнейшего повышения доступности жилья и качества жилищно-коммунальных услуг постановляю: правительству РФ обеспечить до 2018 г. снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20% путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса». Положения указа были сформированы Путиным в ходе приема, изучения и анализа наказов избирателей со всей страны во время выборов президента страны в 2012 г. Провозглашенный курс на удешевление возводимого жилья был активно подхвачен. Однако активность бизнеса, взявшего на вооружение призывы расширять строительство жилья экономкласса, могла привести к совершенно непредсказуемым последствиям. О подводных камнях этого процесса очень детально говорилось в ходе первого медиафорума, организованного в конце апреля в Санкт-Петербурге лидерами Общероссийского Народного фронта (ОНФ). Для описания проблемы на том форуме его участниками был использован термин «анклавная застройка». Суть его проста. Потенциальный застройщик, получив возможность перевести доставшиеся ему в собственность земли сельхозназначения в земли для жилищного строительства, начинает привлекать средства граждан. Обещает сверхнизкие цены. Это и понятно, земля-то обошлась ему недорого, ведь это чистое поле. Здесь нет ни коммуникаций, ни инфраструктуры, ничего, во что бы этому застройщику пришлось бы вложиться, прежде чем объявлять стоимость жилья. Отсюда и возникают «крайне выгодные» предложения.

Основная масса населения страны смотрит телевизор, видит работу Путина, направленную на создание механизмов по снижению стоимости жилья. В рекламных паузах между новостями этот же человек видит конкретные предложения от застройщика. Подобного рода комбинация сообщений формирует у него более высокую степень доверия к рекламным обещаниям построить для него жилище недорого. Проблемы у купившегося на такую рекламу вкладчика начинаются сразу после того, когда путь назад у него оказывается закрытым. Вдруг выясняется, что за подключение газа и электричества надо заплатить чуть ли не вторую стоимость жилья. И это далеко не всё.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.