Рынок индивидуальной малоэтажной застройки стал динамично развиваться в последнее время. Отчасти это обусловлено тем, что в черте Тольятти практически исчерпаны ресурсы высотной и точечной застройки. В пригороде же Тольятти сегодня реализуется целый ряд проектов жилых массивов — «Земля народу», «Березовка», «Приволжский», «Ладья благополучия» (ЛБ), «Усадьба». Большинство из них ориентированы на инвестиции дольщиков, за счет которых возводится коммунальная инфраструктура и ведется строительство. Как показал опыт, при таком раскладе высок риск того, что массив так и не будет построен. Исключением из этой тенденции пока можно назвать лишь проект «ЛБ», который успел заручиться поддержкой инвесторов в лице компаний — игроков строительного рынка.
Рост предложений на рынке малоэтажной жилой недвижимости можно объяснить еще и тем, что многие государственные программы по обеспечению жильем льготных категорий граждан нацелены в основном на такую застройку. Однако в обход тех ли иных соцпрограмм покупка дома за городом сопровождается целым рядом проблем. «Прежде всего, проблематика заключается в транспортной доступности, коммуникациях и цене. Как правило, коммунальная инфраструктура не всегда доступна, большие затраты несут покупатели», — пояснил генеральный директор агентства недвижимости «Русская жемчужина» Алексей Кирюшин. Есть и другие нюансы. «Застройщик зачастую не располагает собственными средствами в полном объеме, для того чтобы самостоятельно возвести жилой массив. Как правило, средств хватает лишь на начальный этап. Впоследствии застройщик ориентируется на участников проекта, в частности дольщиков, пайщиков», — говорит директор ООО «Жилищный проект» Сергей Жолнерук. Анализ проектов, реализующихся в пригороде Тольятти, позволил выявить типовые риски. Довольно разрекламированным проектом стала «Земля народу» в с. п. Выселки, инициатор которого — ГК «Алтегра» Алексея Колобанова. Условия приобретения участка подразумевают обязательный взнос за возможность подключения к коммуникациям, которых в настоящее время нет. По сути, средства вносятся на компенсацию затрат на создание коммунальной инфраструктуры (см. «Хронограф» №30 (429) от 10.09.12). |  |  В «Ладье благополучия» темпы строительства не привязаны к объемам продаж
В границах с. п. Выселки реализуется еще один проект по строительству жилого массива «Березовка», инициатором которого выступает генеральный директор ООО ИК «Недвижимость» Сергей Кочура. В Березовке предлагают таунхаусы и квартиры. По информации официального сайта проекта, стоимость отдельных таунхаусов с прилегающим участком площадью 2,5 сотки составляет более 4 млн р. Впрочем, стоимость загородного жилья еще одна острая проблема. «Необходимо, чтобы стоимость проживания за городом была посильной среднестатистическому жителю. Сейчас цены кусаются», — поясняет Алексей Кирюшин. Что касается квартир, то, по словам менеджера компании, на данном этапе заключаются договоры долевого участия. Это может свидетельствовать об отсутствии собственных средств на реализацию проекта. Еще одним проектом является поселок «Усадьба», инициатором которого выступает ЖСК «Усадьба». Судя по количеству судебных процессов, где ЖСК выступает ответчиком, можно судить о том, что проект довольно проблемный. К примеру: «12 декабря 2008 г. Новиков А.Ф. заключил с ЖСК «Усадьба» договор подряда на строительство (монтаж, ввод в эксплуатацию, установку счетчика) электрических сетей до участка, принадлежащего истцу... Истцом полностью выполнены обязанности по договору подряда. Однако ответчик («Усадьба». – Прим. авт.) обязательства по договору подряда не исполнил», — говорится в решении Автозаводского районного суда г. Тольятти от 31 марта 2011 г. Подобные разбирательства могут говорить о том, что свои обещания по подключению коммуникаций ЖСК не во всех случаях исполняло. Это могло стать причиной того, что сейчас появилось много предложений от дольщиков о продаже участков в поселке «Усадьба». Эту версию подтверждает директор ООО «Жилищный проект» Сергей Жолнерук: «Пять лет назад под свой риск дольщики приобрели участки. Однако поняв, что проект, по сути, заморожен, пытаются вернуть хотя бы минимальные средства от вложений». К примеру, участок, на котором есть фундамент под дом, выставляется за 1,8 млн р. | | Впрочем, оценить в какой-то степени свои риски можно было еще на стадии вступления в ЖСК, когда сторона продавца предлагала заключить некий «договор ликвидации технических ограничений» (см. «Хронограф» №36 (345) от 25.10.10). Так менеджеры «Усадьбы», продавшие участки, объясняли схему, по которой будут решаться вопросы с коммуникациями и организациями по поставке коммунальных услуг. Сегодня не так далеко от «Усадьбы» реализуется еще один проект — «Ладья благополучия», предлагающий индивидуальные дома и таунхаусы. Территориально поселок расположен в 6 км от Тольятти, хотя административно относится к с. п. Ягодное. «Дома продаются с подключением коммуникаций — газ, свет вода, канализация. Строительство мы начали около года назад, но к продажам приступили лишь с октября 2012 г. Связано это с тем, что до старта продаж нам было важно провести на площадке все необходимые подготовительные работы. Реализацию этого проекта мы планируем осуществить за счет собственных инвестиций», — поясняет заместитель директора генерального подрядчика ООО «Строй-комфорт плюс» Александр Игнатьев. Территория площадью 100 га разбита почти на 1000 участков. Проект рассчитан не на средства дольщиков, пайщиков, а на инвесторов. Так, по данным официального сайта проекта, ЛБ реализуется при поддержке таких партнеров, как ООО «ЛСК Монолит», опытный завод «СМИК», ООО «Волгосветосервис», ООО «Лайт Строй». Впрочем, тот факт, что ЛБ ориентирована на поддержку крупных компаний на строительном рынке, может расцениваться в какой-то степени как гарантия того, что жилой массив в ближайшее время может быть заселен.  | Комментарии |  |
Павел КОЛОТВИНОВ, исполнительный директор АН «Итака» ООО «Кредит Маркет» - «Ладья благополучия» — новый для Тольятти проект, продажи которого стартовали несколько недель назад. Его принципиальным отличием от других загородных проектов является высокая обеспеченность социальной и инженерной инфраструктурой. Примечательно, что она возводится за счет собственных инвестиций. Дом от 100 кв. м с земельным участком по цене квартиры на рынке Тольятти предлагается впервые. Это все обеспечивает проекту хорошие перспективы. |
